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楼盘评分

何文田山畔评分、每平方英尺价区间与议价空间

何文田山畔（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

红磡返回香港楼盘评分

何文田山畔

红磡 · 永泰/南豐

总单位数: 173
年换手率: 1.2%
落成年份: 2016–2016
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.55%

博晋楼盘评分

60／100

实用呎价区间

HK$17,832–HK$20,446

中位呎价 HK$19,139 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,311 万 – HK$1,503 万

区间中位 HK$14,067,092

何文田山畔位于红磡，约 173 个单位，2016–2016 年落成。每年约 1.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.55%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 8/100
回报: 77/100
通勤: 82/100
楼龄: 90/100
开发商: 80/100

流通性权重 30% · 8/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 77/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 90/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 80/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 327–1,857 ft²

该面积估算楼价

HK$1,407 万

该面积估算月租

HK$41,160

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	329 ft²	HK$630 万	HK$18,424
1 房	369 ft²	HK$706 万	HK$20,664
2 房	490 ft²	HK$938 万	HK$27,440
3 房	735 ft²	HK$1,407 万	HK$41,160
3 房	760 ft²	HK$1,455 万	HK$42,560
4 房	1,313 ft²	HK$2,513 万	HK$73,528

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$422,013	HK$211,006
5%	HK$703,355	HK$351,677
8%	HK$1,125,367	HK$562,684

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$18,110–HK$34,206	HK$19,900	4
中原地產 Centanet	—	HK$18,860	1
美聯物業 Midland	—	HK$18,735	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 735 ft²

HK$41,160

租金呎价（每月）

HK$56.0

楼盘平均月租

HK$24,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 329 ft² · HK$18,4241 房 · 369 ft² · HK$20,6642 房 · 490 ft² · HK$27,4403 房 · 735 ft² · HK$41,1603 房 · 760 ft² · HK$42,5604 房 · 1,313 ft² · HK$73,528

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 17放租单位: 7已累积 40 宗成交纪录

目前最值：1座，叫价较我们的估算低约 2%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
何文田山畔	放租	490 ft²	HK$21,000	HK$25,519 – HK$29,361	-23%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	490 ft²	HK$22,000	HK$25,519 – HK$29,361	-20%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放租	490 ft²	HK$22,000	HK$25,519 – HK$29,361	-20%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放租	1,313 ft²	HK$59,000	HK$68,381 – HK$78,675	-20%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	369 ft²	HK$18,500	HK$19,218 – HK$22,110	-10%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	369 ft²	HK$20,000	HK$19,218 – HK$22,110	-3%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放售	490 ft²	HK$900 万	HK$715 万 – HK$1,119 万	-2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	490 ft²	HK$900 万	HK$715 万 – HK$1,119 万	-2%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
何文田山畔	放售	734 ft²	HK$1,370 万	HK$1,072 万 – HK$1,678 万	0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	369 ft²	HK$690 万	HK$538 万 – HK$842 万	0%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
何文田山畔	放售	490 ft²	HK$950 万	HK$715 万 – HK$1,119 万	+4%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	369 ft²	HK$720 万	HK$538 万 – HK$842 万	+4%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
何文田山畔	放租	329 ft²	HK$21,000	HK$17,134 – HK$19,714	+14%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
何文田山畔	放售	329 ft²	HK$800 万	HK$468 万 – HK$763 万	+30%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	760 ft²	HK$500 万	HK$1,108 万 – HK$1,735 万	核实中	—	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月11日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$586 万

可望节省

HK$214 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$107 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-07	1座高層 3房	735 ft²	HK$1,377 万	HK$18,735
2026-08-07	何文田山畔 3 A室	734 ft²	HK$1,377 万	HK$18,760
2026-08-07	何文田山畔 3 A	734 ft²	HK$1,377 万	HK$18,760
2026-08-06	1座 3 A	735 ft²	HK$1,377 万	HK$18,735
2026-08-06	1座 3 A室	735 ft²	HK$1,377 万	HK$18,735
2026-07-28	何文田山畔 18 C室	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-28	1座高層 4房	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-28	何文田山畔 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-27	2座 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-27	2座 18 C室	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-16	1座高層 1房	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-16	何文田山畔 9 C	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-16	何文田山畔 9 C室	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-15	1座 9 C	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-15	1座 9 C室	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-06-16	1座高層 2房	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 8 E室	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 8 E	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-15	2座 8 E	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-15	2座 8 E室	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-09	1座高層 2房	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-09	1座市場成交 2房	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-05-04	1座高層 3房	760 ft²	HK$500 万	—
2026-02-04	何文田山畔 29 A	1,313 ft²	HK$2,820 万	HK$21,478
2026-02-04	1座高層 4房	1,313 ft²	HK$2,820 万	HK$21,478
2026-02-04	何文田山畔 29 A室	1,313 ft²	HK$2,820 万	HK$21,478
2026-02-03	2座 29 A室	1,313 ft²	HK$2,820 万	HK$21,478
2026-02-03	2座 29 A	1,313 ft²	HK$2,820 万	HK$21,478
2026-01-12	1座高層 1房	369 ft²	HK$658 万	HK$17,832
2026-01-12	何文田山畔 11 B室	369 ft²	HK$658 万	HK$17,832

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。