楼盘评分

何文田山畔评分、每平方英尺价区间与议价空间

何文田山畔（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

何文田山畔位于香港红磡，共 173 个单位，2016 年入住；实用呎价约 HK$19,388–HK$25,453，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.0%，每年约 1.2% 单位成交。

红磡返回香港楼盘评分

何文田山畔

红磡 · 永泰/南豐

总单位数: 173
年换手率: 1.2%
落成年份: 2016–2016
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.55%

博晋楼盘评分

60／100

实用呎价区间

HK$17,832–HK$20,323

中位呎价 HK$19,078 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,311 万 – HK$1,494 万

区间中位 HK$14,021,963

何文田山畔位于红磡，约 173 个单位，2016–2016 年落成。每年约 1.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.55%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 8/100
回报: 77/100
通勤: 82/100
楼龄: 90/100
开发商: 80/100

流通性权重 30% · 8/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 77/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 90/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 80/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 327–1,857 ft²

该面积估算楼价

HK$1,402 万

该面积估算月租

HK$39,323

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	349 ft²	HK$666 万	HK$18,672
1 房	369 ft²	HK$704 万	HK$19,742
3 房	734 ft²	HK$1,400 万	HK$39,269
3 房	735 ft²	HK$1,402 万	HK$39,323
4 房	1,240 ft²	HK$2,366 万	HK$66,340
4 房	1,313 ft²	HK$2,505 万	HK$70,246

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$420,659	HK$210,329
5%	HK$701,098	HK$350,549
8%	HK$1,121,757	HK$560,879

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$18,871–HK$25,418	HK$20,021	3
中原地產 Centanet	HK$19,387–HK$27,341	—	0
美聯物業 Midland	HK$18,735–HK$22,380	HK$18,735	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 735 ft²

HK$39,323

租金呎价（每月）

HK$53.5

楼盘平均月租

HK$56,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 349 ft² · HK$18,6721 房 · 369 ft² · HK$19,7423 房 · 734 ft² · HK$39,2693 房 · 735 ft² · HK$39,3234 房 · 1,240 ft² · HK$66,3404 房 · 1,313 ft² · HK$70,246

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 17放租单位: 4已累积 69 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-07	何文田山畔 3 A	734 ft²	HK$1,377 万	HK$18,760
2026-08-07	1座高層 3房	735 ft²	HK$1,377 万	HK$18,735
2026-08-07	何文田山畔 1座 3 A	734 ft²	HK$1,377 万	HK$18,760
2026-08-07	1座不详 3房	735 ft²	HK$1,377 万	HK$18,735
2026-08-07	何文田山畔 3 A室	734 ft²	HK$1,377 万	HK$18,760
2026-08-06	1座 3 A室	735 ft²	HK$1,377 万	HK$18,735
2026-08-06	1座 3 A	735 ft²	HK$1,377 万	HK$18,735
2026-07-28	1座高層 4房	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-28	1座不详 4房	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-28	何文田山畔 2座 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-28	何文田山畔 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-28	何文田山畔 18 C室	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-27	2座 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-27	2座 18 C室	1,240 ft²	HK$2,520 万	HK$20,323
2026-07-16	何文田山畔 1座 9 C	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-16	1座高層 1房	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-16	何文田山畔 9 C	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-16	何文田山畔 9 C室	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-16	1座不详 1房	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-16	1座低層 1房	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-15	1座 9 C室	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-07-15	1座 9 C	369 ft²	HK$695 万	HK$18,835
2026-06-16	1座高層 2房	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-16	1座低層 2房	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-16	1座不详 2房	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 2座 8 E	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 8 E	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 8 E室	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-15	2座 8 E室	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367
2026-06-15	2座 8 E	490 ft²	HK$900 万	HK$18,367

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由何文田山畔本身的数据计算，数字随每日更新而变。

何文田山畔呎价多少？

何文田山畔目前实用呎价约 HK$19,388–HK$25,453，中位约 HK$22,421。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

何文田山畔一个单位大约多少钱？

按今天的区间，何文田山畔一个中等面积单位约 HK$1,402万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

何文田山畔最新成交如何？

我们持有的何文田山畔最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

何文田山畔租金回报多少？

毛租金回报约 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.55%，参考中位月租约 HK$56,500。

何文田山畔管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

何文田山畔是几年楼？

何文田山畔于 2016 年入住，楼龄约 10 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

何文田山畔有多少单位？

共 173 个单位，每年约 1.2% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

何文田山畔到中环要多久？

由红磡乘公共交通到中环约 20 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

何文田山畔议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在何文田山畔议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买何文田山畔还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

红磡其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是何文田山畔。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。