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屋苑評分

何文田山畔評分、呎價區間同議價空間

何文田山畔（紅磡）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

紅磡返回香港屋苑評分

何文田山畔

紅磡 · 永泰/南豐

總單位數: 173
年換手率: 1.2%
落成年份: 2016–2016
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.0%
淨租金回報: 2.55%

博晉屋苑評分

60／100

實用呎價區間

HK$17,832–HK$20,446

中位呎價 HK$19,139 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,311 萬 – HK$1,503 萬

區間中位 HK$14,067,092

何文田山畔位於紅磡，約 173 個單位，2016–2016 年落成。每年約有 1.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.55%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 8/100
回報: 77/100
通勤: 82/100
樓齡: 90/100
發展商: 80/100

流通性權重 30% · 8/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 77/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 90/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 80/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 327–1,857 ft²

此面積估算樓價

HK$1,407 萬

此面積估算月租

HK$41,160

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	329 ft²	HK$630 萬	HK$18,424
1 房	369 ft²	HK$706 萬	HK$20,664
2 房	490 ft²	HK$938 萬	HK$27,440
3 房	735 ft²	HK$1,407 萬	HK$41,160
3 房	760 ft²	HK$1,455 萬	HK$42,560
4 房	1,313 ft²	HK$2,513 萬	HK$73,528

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$422,013	HK$211,006
5%	HK$703,355	HK$351,677
8%	HK$1,125,367	HK$562,684

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交較疏，叫價同成交價落差往往最大，議價空間通常亦最闊。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$18,110–HK$34,206	HK$19,900	4
中原地產 Centanet	—	HK$18,860	1
美聯物業 Midland	—	HK$18,735	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 735 ft²

HK$41,160

租金呎價（每月）

HK$56.0

屋苑平均月租

HK$24,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 329 ft² · HK$18,4241 房 · 369 ft² · HK$20,6642 房 · 490 ft² · HK$27,4403 房 · 735 ft² · HK$41,1603 房 · 760 ft² · HK$42,5604 房 · 1,313 ft² · HK$73,528

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 17放租單位: 7已累積 40 宗成交紀錄

目前最抵：1座，叫價較我們的估算低約 2%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
何文田山畔	放租	490 ft²	HK$21,000	HK$25,519 – HK$29,361	-23%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	490 ft²	HK$22,000	HK$25,519 – HK$29,361	-20%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放租	490 ft²	HK$22,000	HK$25,519 – HK$29,361	-20%	低於市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放租	1,313 ft²	HK$59,000	HK$68,381 – HK$78,675	-20%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	369 ft²	HK$18,500	HK$19,218 – HK$22,110	-10%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	369 ft²	HK$20,000	HK$19,218 – HK$22,110	-3%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放售	490 ft²	HK$900 萬	HK$715 萬 – HK$1,119 萬	-2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	490 ft²	HK$900 萬	HK$715 萬 – HK$1,119 萬	-2%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
何文田山畔	放售	734 ft²	HK$1,370 萬	HK$1,072 萬 – HK$1,678 萬	0%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	369 ft²	HK$690 萬	HK$538 萬 – HK$842 萬	0%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
何文田山畔	放售	490 ft²	HK$950 萬	HK$715 萬 – HK$1,119 萬	+4%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	369 ft²	HK$720 萬	HK$538 萬 – HK$842 萬	+4%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
何文田山畔	放租	329 ft²	HK$21,000	HK$17,134 – HK$19,714	+14%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
何文田山畔	放售	329 ft²	HK$800 萬	HK$468 萬 – HK$763 萬	+30%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	760 ft²	HK$500 萬	HK$1,108 萬 – HK$1,735 萬	核實中	—	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月11日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$586 萬

可望節省

HK$214 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$107 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-07	1座高層 3房	735 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,735
2026-08-07	何文田山畔 3 A室	734 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,760
2026-08-07	何文田山畔 3 A	734 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,760
2026-08-06	1座 3 A	735 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,735
2026-08-06	1座 3 A室	735 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,735
2026-07-28	何文田山畔 18 C室	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-28	1座高層 4房	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-28	何文田山畔 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-27	2座 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-27	2座 18 C室	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-16	1座高層 1房	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-16	何文田山畔 9 C	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-16	何文田山畔 9 C室	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-15	1座 9 C	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-15	1座 9 C室	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-06-16	1座高層 2房	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 8 E室	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 8 E	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-15	2座 8 E	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-15	2座 8 E室	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-09	1座高層 2房	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-09	1座市場成交 2房	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-05-04	1座高層 3房	760 ft²	HK$500 萬	—
2026-02-04	何文田山畔 29 A	1,313 ft²	HK$2,820 萬	HK$21,478
2026-02-04	1座高層 4房	1,313 ft²	HK$2,820 萬	HK$21,478
2026-02-04	何文田山畔 29 A室	1,313 ft²	HK$2,820 萬	HK$21,478
2026-02-03	2座 29 A室	1,313 ft²	HK$2,820 萬	HK$21,478
2026-02-03	2座 29 A	1,313 ft²	HK$2,820 萬	HK$21,478
2026-01-12	1座高層 1房	369 ft²	HK$658 萬	HK$17,832
2026-01-12	何文田山畔 11 B室	369 ft²	HK$658 萬	HK$17,832

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。