屋苑評分

何文田山畔評分、呎價區間同議價空間

何文田山畔（紅磡）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

何文田山畔位於香港紅磡，共 173 個單位，2016 年入伙；實用呎價約 HK$19,388–HK$25,453，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.0%，每年約 1.2% 單位成交。

紅磡返回香港屋苑評分

何文田山畔

紅磡 · 永泰/南豐

總單位數: 173
年換手率: 1.2%
落成年份: 2016–2016
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.0%
淨租金回報: 2.55%

博晉屋苑評分

60／100

實用呎價區間

HK$17,832–HK$20,323

中位呎價 HK$19,078 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,311 萬 – HK$1,494 萬

區間中位 HK$14,021,963

何文田山畔位於紅磡，約 173 個單位，2016–2016 年落成。每年約有 1.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.55%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 8/100
回報: 77/100
通勤: 82/100
樓齡: 90/100
發展商: 80/100

流通性權重 30% · 8/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 77/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 90/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 80/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 327–1,857 ft²

此面積估算樓價

HK$1,402 萬

此面積估算月租

HK$39,323

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	349 ft²	HK$666 萬	HK$18,672
1 房	369 ft²	HK$704 萬	HK$19,742
3 房	734 ft²	HK$1,400 萬	HK$39,269
3 房	735 ft²	HK$1,402 萬	HK$39,323
4 房	1,240 ft²	HK$2,366 萬	HK$66,340
4 房	1,313 ft²	HK$2,505 萬	HK$70,246

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$420,659	HK$210,329
5%	HK$701,098	HK$350,549
8%	HK$1,121,757	HK$560,879

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交較疏，叫價同成交價落差往往最大，議價空間通常亦最闊。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$18,871–HK$25,418	HK$20,021	3
中原地產 Centanet	HK$19,387–HK$27,341	—	0
美聯物業 Midland	HK$18,735–HK$22,380	HK$18,735	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 735 ft²

HK$39,323

租金呎價（每月）

HK$53.5

屋苑平均月租

HK$56,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 349 ft² · HK$18,6721 房 · 369 ft² · HK$19,7423 房 · 734 ft² · HK$39,2693 房 · 735 ft² · HK$39,3234 房 · 1,240 ft² · HK$66,3404 房 · 1,313 ft² · HK$70,246

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 17放租單位: 4已累積 69 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-07	何文田山畔 3 A	734 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,760
2026-08-07	1座高層 3房	735 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,735
2026-08-07	何文田山畔 1座 3 A	734 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,760
2026-08-07	1座不详 3房	735 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,735
2026-08-07	何文田山畔 3 A室	734 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,760
2026-08-06	1座 3 A室	735 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,735
2026-08-06	1座 3 A	735 ft²	HK$1,377 萬	HK$18,735
2026-07-28	1座高層 4房	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-28	1座不详 4房	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-28	何文田山畔 2座 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-28	何文田山畔 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-28	何文田山畔 18 C室	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-27	2座 18 C	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-27	2座 18 C室	1,240 ft²	HK$2,520 萬	HK$20,323
2026-07-16	何文田山畔 1座 9 C	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-16	1座高層 1房	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-16	何文田山畔 9 C	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-16	何文田山畔 9 C室	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-16	1座不详 1房	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-16	1座低層 1房	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-15	1座 9 C室	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-07-15	1座 9 C	369 ft²	HK$695 萬	HK$18,835
2026-06-16	1座高層 2房	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-16	1座低層 2房	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-16	1座不详 2房	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 2座 8 E	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 8 E	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-16	何文田山畔 8 E室	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-15	2座 8 E室	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367
2026-06-15	2座 8 E	490 ft²	HK$900 萬	HK$18,367

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由何文田山畔本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

何文田山畔呎價幾錢？

何文田山畔現時實用呎價約 HK$19,388–HK$25,453，中位約 HK$22,421。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

何文田山畔一個單位大約幾錢？

按今日區間，何文田山畔一個中等面積單位約 HK$1,402萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

何文田山畔最新成交點？

我們持有的何文田山畔最新成交為 2026 年 8 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

何文田山畔租金回報幾多？

毛租金回報約 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.55%，參考中位月租約 HK$56,500。

何文田山畔管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

何文田山畔係幾年樓？

何文田山畔於 2016 年入伙，樓齡約 10 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

何文田山畔有幾多個單位？

共 173 個單位，每年約 1.2% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

何文田山畔返中環要幾久？

由紅磡搭公共交通去中環約 20 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

何文田山畔議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在何文田山畔議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買何文田山畔仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

紅磡其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係何文田山畔。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。