楼盘评分

紅磡花園评分、每平方英尺价区间与议价空间

紅磡花園（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

紅磡花園位于香港红磡，共 179 个单位，1990 年入住；实用呎价约 HK$11,000–HK$14,000，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.0%，每年约 4.5% 单位成交。

红磡返回香港楼盘评分

紅磡花園

红磡

总单位数: 179
年换手率: 4.5%
落成年份: 1990–1990
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.47%

博晋楼盘评分

59／100

实用呎价区间

HK$10,622–HK$12,176

中位呎价 HK$11,399 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$510 万 – HK$584 万

区间中位 HK$5,471,520

紅磡花園位于红磡，约 179 个单位，1990–1990 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.47%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 36/100
回报: 74/100
通勤: 82/100
楼龄: 38/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 36/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 74/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 38/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 386–488 ft²

该面积估算楼价

HK$547 万

该面积估算月租

HK$22,080

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	386 ft² · 建筑面积 481 ft²	HK$440 万	HK$17,756
2 房	386 ft²	HK$440 万	HK$17,756
3 房	480 ft² · 建筑面积 596 ft²	HK$547 万	HK$22,080
3 房	488 ft²	HK$556 万	HK$22,448

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$164,146	HK$82,073
5%	HK$273,576	HK$136,788
8%	HK$437,722	HK$218,861

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 36 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$11,270	6
中原地產 Centanet	HK$11,270–HK$13,292	HK$14,507	0
美聯物業 Midland	HK$11,270–HK$13,292	HK$13,292	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 480 ft²

HK$22,080

租金呎价（每月）

HK$46.0

楼盘平均月租

HK$18,900/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 386 ft² · HK$17,7562 房 · 386 ft² · HK$17,7563 房 · 480 ft² · HK$22,0803 房 · 488 ft² · HK$22,448

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 3放租单位: 2已累积 62 宗成交纪录

目前最值：紅磡花園，叫价较我们的估算低约 11%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
紅磡花園	放售	546 ft²	HK$580 万	HK$585 万 – HK$725 万	-11%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
紅磡花園	放租	546 ft²	HK$25,116	HK$23,358 – HK$26,874	0%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
紅磡花園	放售	386 ft²	HK$550 万	HK$467 万 – HK$579 万	+5%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
紅磡花園	放售	386 ft²	HK$560 万	HK$467 万 – HK$579 万	+7%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
紅磡花園	放租	386 ft²	HK$19,800	HK$16,513 – HK$18,999	+12%	高于市值	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年10月22日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：62｜可信度：中｜ ±10.6%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.35）、楼层（每层 -0.18%）及成交日期（每月 +1.20%）调整；模型解释度 36%。

议价目标价

HK$503 万

可望节省

HK$57 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$28 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-07-09	紅磡花園 1座 10 E	488 ft²	HK$550 万	HK$11,270
2026-07-09	紅磡花園註冊處成交 3房	488 ft²	HK$550 万	HK$11,270
2026-07-09	紅磡花園 1座 10 E室	488 ft²	HK$550 万	HK$11,270
2026-07-09	紅磡花園大廈	488 ft²	HK$550 万	HK$11,270
2026-07-09	紅磡花園高層 3房	488 ft²	HK$550 万	HK$11,270
2026-07-09	紅磡花園註冊處成交	488 ft²	HK$550 万	HK$11,270
2026-07-08	1座 10 E	488 ft²	HK$550 万	HK$11,270
2026-06-12	紅磡花園註冊處成交	480 ft²	HK$638 万	HK$13,292
2026-06-12	紅磡花園 1座 6 C室	480 ft²	HK$638 万	HK$13,292
2026-06-12	紅磡花園高層 3房	480 ft²	HK$638 万	HK$13,292
2026-06-12	紅磡花園註冊處成交 3房	480 ft²	HK$638 万	HK$13,292
2026-06-12	紅磡花園大廈	480 ft²	HK$638 万	HK$13,292
2026-06-12	紅磡花園 1座 6 C	480 ft²	HK$638 万	HK$13,292
2026-06-11	1座 6 C	480 ft²	HK$638 万	HK$13,292
2026-05-26	紅磡花園註冊處成交建606呎	481 ft²	HK$476 万	HK$9,901
2026-05-26	紅磡花園註冊處成交	606 ft²	HK$600 万	HK$9,901
2026-05-26	紅磡花園大廈	606 ft²	HK$600 万	HK$9,901
2026-05-26	紅磡花園高層	481 ft²	HK$476 万	HK$9,901
2026-05-25	2座 4 B	488 ft²	HK$600 万	HK$12,295
2026-03-06	紅磡花園高層	596 ft²	HK$600 万	HK$10,067
2026-03-06	紅磡花園註冊處成交建596呎	481 ft²	HK$484 万	HK$10,067
2026-03-06	紅磡花園大廈	596 ft²	HK$600 万	HK$10,067
2026-03-06	紅磡花園註冊處成交	596 ft²	HK$600 万	HK$10,067
2026-03-05	2座 6 D	480 ft²	HK$600 万	HK$12,500
2025-12-11	紅磡花園大廈	386 ft²	HK$460 万	HK$11,917
2025-12-11	紅磡花園註冊處成交	386 ft²	HK$460 万	HK$11,917
2025-12-11	紅磡花園 2座 2 F	386 ft²	HK$460 万	HK$11,917
2025-12-11	紅磡花園註冊處成交 2房	386 ft²	HK$460 万	HK$11,917
2025-12-11	紅磡花園高層 2房	386 ft²	HK$460 万	HK$11,917
2025-12-11	紅磡花園 2座 2 F室	386 ft²	HK$460 万	HK$11,917

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由紅磡花園本身的数据计算，数字随每日更新而变。

紅磡花園呎价多少？

紅磡花園目前实用呎价约 HK$11,000–HK$14,000，中位约 HK$12,500。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

紅磡花園一个单位大约多少钱？

按今天的区间，紅磡花園一个中等面积单位约 HK$547万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

紅磡花園最新成交如何？

我们持有的紅磡花園最新成交为 2026 年 7 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

紅磡花園租金回报多少？

毛租金回报约 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.47%，参考中位月租约 HK$18,900。

紅磡花園管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

紅磡花園是几年楼？

紅磡花園于 1990 年入住，楼龄约 36 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

紅磡花園有多少单位？

共 179 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

紅磡花園到中环要多久？

由红磡乘公共交通到中环约 20 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

紅磡花園议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在紅磡花園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 3 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买紅磡花園还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

红磡其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是紅磡花園。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。