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楼盘评分

悅目评分、每平方英尺价区间与议价空间

悅目（红磡）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

红磡返回香港楼盘评分

悅目

红磡 · 長實

总单位数: 216
年换手率: 1.4%
落成年份: 2016–2016
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.51%

博晋楼盘评分

61／100

实用呎价区间

HK$15,597–HK$17,307

中位呎价 HK$16,452 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$671 万 – HK$744 万

区间中位 HK$7,074,231

悅目位于红磡，约 216 个单位，2016–2016 年落成。每年约 1.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 19 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.51%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 10/100
回报: 75/100
通勤: 82/100
楼龄: 90/100
开发商: 88/100

流通性权重 30% · 10/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 75/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 82/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 90/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 88/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟20 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站12 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城15 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 423–430 ft²

该面积估算楼价

HK$707 万

该面积估算月租

HK$22,360

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	423 ft²	HK$696 万	HK$21,996
2 房	430 ft²	HK$707 万	HK$22,360

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$212,227	HK$106,113
5%	HK$353,712	HK$176,856
8%	HK$565,938	HK$282,969

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$16,233–HK$17,683	HK$16,807	4
中原地產 Centanet	HK$16,667–HK$20,979	HK$16,789	1
美聯物業 Midland	HK$16,667–HK$20,979	HK$18,873	1

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 430 ft²

HK$22,360

租金呎价（每月）

HK$52.0

楼盘平均月租

HK$21,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 423 ft² · HK$21,9962 房 · 430 ft² · HK$22,360

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 4放租单位: 2已累积 36 宗成交纪录

目前最值：悅目，叫价较我们的估算低约 3%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
悅目	放租	423 ft²	HK$19,500	HK$20,456 – HK$23,536	-11%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
悅目	放售	423 ft²	HK$698 万	HK$678 万 – HK$758 万	-3%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
悅目	放售	—	HK$900 万	—	+24%	明显偏高	美聯物業 Midland · 查看
悅目	放售	429 ft²	HK$900 万	HK$687 万 – HK$768 万	+24%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
悅目	放售	429 ft²	HK$900 万	HK$687 万 – HK$768 万	+24%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
悅目	放租	—	HK$23,000	—	—	—	美聯物業 Midland · 查看

房源核对日期：2026年9月9日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$713 万

可望节省

HK$187 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$93 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-26	悅目 8 F	429 ft²	HK$715 万	HK$16,667
2026-08-26	悅目高層 A	430 ft²	HK$715 万	HK$16,628
2026-08-26	悅目高層 2房	430 ft²	HK$715 万	HK$16,628
2026-08-25	悅目 8 F	429 ft²	HK$715 万	HK$16,667
2026-08-12	悅目地下車位1	—	HK$105 万	—
2026-07-12	悅目 9 J	423 ft²	HK$728 万	HK$17,210
2026-07-06	悅目高層 2房	430 ft²	HK$668 万	HK$15,535
2026-07-06	悅目高層 B	430 ft²	HK$668 万	HK$15,535
2026-07-06	悅目 5 G	429 ft²	HK$668 万	HK$15,571
2026-07-05	悅目 5 G	429 ft²	HK$668 万	HK$15,571
2026-07-03	悅目高層 2房	430 ft²	HK$692 万	HK$16,093
2026-07-03	悅目高層 2房	423 ft²	HK$755 万	HK$17,849
2026-07-03	悅目高層 D	430 ft²	HK$692 万	HK$16,093
2026-07-03	悅目 7 B	431 ft²	HK$692 万	HK$16,056
2026-07-03	悅目 26 C	423 ft²	HK$755 万	HK$17,849
2026-07-03	悅目高層 C	423 ft²	HK$755 万	HK$17,849
2026-07-02	悅目 7 B	431 ft²	HK$692 万	HK$16,056
2026-07-02	悅目 26 C	423 ft²	HK$755 万	HK$17,849
2026-06-20	悅目中層 E	423 ft²	HK$728 万	HK$17,210
2026-06-20	悅目高層 2房	423 ft²	HK$728 万	HK$17,210
2026-06-19	悅目低層 J	423 ft²	HK$728 万	HK$17,210
2026-06-08	悅目 17 H	429 ft²	HK$741 万	HK$17,273
2026-06-08	悅目高層 2房	430 ft²	HK$741 万	HK$17,233
2026-06-08	悅目中層 F	430 ft²	HK$741 万	HK$17,233
2026-06-07	悅目 17 H	429 ft²	HK$741 万	HK$17,273
2026-05-29	悅目中層 G	430 ft²	HK$750 万	HK$17,442
2026-05-29	悅目 22 E	429 ft²	HK$750 万	HK$17,483
2026-05-28	悅目 22 E	429 ft²	HK$750 万	HK$17,483
2026-05-15	悅目中層 H	423 ft²	HK$700 万	HK$16,548
2026-05-15	悅目 17 J	423 ft²	HK$700 万	HK$16,548

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。