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屋苑評分

悅目評分、呎價區間同議價空間

悅目（紅磡）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

紅磡返回香港屋苑評分

悅目

紅磡 · 長實

總單位數: 216
年換手率: 1.4%
落成年份: 2016–2016
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.0%
淨租金回報: 2.51%

博晉屋苑評分

61／100

實用呎價區間

HK$15,597–HK$17,307

中位呎價 HK$16,452 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$671 萬 – HK$744 萬

區間中位 HK$7,074,231

悅目位於紅磡，約 216 個單位，2016–2016 年落成。每年約有 1.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.51%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 10/100
回報: 75/100
通勤: 82/100
樓齡: 90/100
發展商: 88/100

流通性權重 30% · 10/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 75/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 90/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 88/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 423–430 ft²

此面積估算樓價

HK$707 萬

此面積估算月租

HK$22,360

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	423 ft²	HK$696 萬	HK$21,996
2 房	430 ft²	HK$707 萬	HK$22,360

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$212,227	HK$106,113
5%	HK$353,712	HK$176,856
8%	HK$565,938	HK$282,969

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交較疏，叫價同成交價落差往往最大，議價空間通常亦最闊。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$16,233–HK$17,683	HK$16,807	4
中原地產 Centanet	HK$16,667–HK$20,979	HK$16,789	1
美聯物業 Midland	HK$16,667–HK$20,979	HK$18,873	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 430 ft²

HK$22,360

租金呎價（每月）

HK$52.0

屋苑平均月租

HK$21,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 423 ft² · HK$21,9962 房 · 430 ft² · HK$22,360

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 4放租單位: 2已累積 36 宗成交紀錄

目前最抵：悅目，叫價較我們的估算低約 3%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
悅目	放租	423 ft²	HK$19,500	HK$20,456 – HK$23,536	-11%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
悅目	放售	423 ft²	HK$698 萬	HK$678 萬 – HK$758 萬	-3%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
悅目	放售	—	HK$900 萬	—	+24%	明顯偏高	美聯物業 Midland · 查看
悅目	放售	429 ft²	HK$900 萬	HK$687 萬 – HK$768 萬	+24%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
悅目	放售	429 ft²	HK$900 萬	HK$687 萬 – HK$768 萬	+24%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
悅目	放租	—	HK$23,000	—	—	—	美聯物業 Midland · 查看

盤源核對日期：2026年9月9日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$713 萬

可望節省

HK$187 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$93 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-26	悅目 8 F	429 ft²	HK$715 萬	HK$16,667
2026-08-26	悅目高層 A	430 ft²	HK$715 萬	HK$16,628
2026-08-26	悅目高層 2房	430 ft²	HK$715 萬	HK$16,628
2026-08-25	悅目 8 F	429 ft²	HK$715 萬	HK$16,667
2026-08-12	悅目地下車位1	—	HK$105 萬	—
2026-07-12	悅目 9 J	423 ft²	HK$728 萬	HK$17,210
2026-07-06	悅目高層 2房	430 ft²	HK$668 萬	HK$15,535
2026-07-06	悅目高層 B	430 ft²	HK$668 萬	HK$15,535
2026-07-06	悅目 5 G	429 ft²	HK$668 萬	HK$15,571
2026-07-05	悅目 5 G	429 ft²	HK$668 萬	HK$15,571
2026-07-03	悅目高層 2房	430 ft²	HK$692 萬	HK$16,093
2026-07-03	悅目高層 2房	423 ft²	HK$755 萬	HK$17,849
2026-07-03	悅目高層 D	430 ft²	HK$692 萬	HK$16,093
2026-07-03	悅目 7 B	431 ft²	HK$692 萬	HK$16,056
2026-07-03	悅目 26 C	423 ft²	HK$755 萬	HK$17,849
2026-07-03	悅目高層 C	423 ft²	HK$755 萬	HK$17,849
2026-07-02	悅目 7 B	431 ft²	HK$692 萬	HK$16,056
2026-07-02	悅目 26 C	423 ft²	HK$755 萬	HK$17,849
2026-06-20	悅目中層 E	423 ft²	HK$728 萬	HK$17,210
2026-06-20	悅目高層 2房	423 ft²	HK$728 萬	HK$17,210
2026-06-19	悅目低層 J	423 ft²	HK$728 萬	HK$17,210
2026-06-08	悅目 17 H	429 ft²	HK$741 萬	HK$17,273
2026-06-08	悅目高層 2房	430 ft²	HK$741 萬	HK$17,233
2026-06-08	悅目中層 F	430 ft²	HK$741 萬	HK$17,233
2026-06-07	悅目 17 H	429 ft²	HK$741 萬	HK$17,273
2026-05-29	悅目中層 G	430 ft²	HK$750 萬	HK$17,442
2026-05-29	悅目 22 E	429 ft²	HK$750 萬	HK$17,483
2026-05-28	悅目 22 E	429 ft²	HK$750 萬	HK$17,483
2026-05-15	悅目中層 H	423 ft²	HK$700 萬	HK$16,548
2026-05-15	悅目 17 J	423 ft²	HK$700 萬	HK$16,548

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。