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楼盘评分

山翠苑评分、每平方英尺价区间与议价空间

山翠苑（柴湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

柴湾返回香港楼盘评分

山翠苑

柴湾

总单位数: 896
年换手率: 4.5%
落成年份: 1981–1981
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.0%
净租金回报: 2.44%

博晋楼盘评分

59／100

实用呎价区间

HK$8,628–HK$10,026

中位呎价 HK$9,327 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$323 万 – HK$375 万

区间中位 HK$3,488,298

山翠苑位于柴湾，约 896 个单位，1981–1981 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 26 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.44%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 72/100
通勤: 68/100
楼龄: 20/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 72/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 68/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 20/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔18 min

尖沙咀／九龙站32 min

观塘／九龙湾26 min

启德／九龙城32 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 347–468 ft²

该面积估算楼价

HK$349 万

该面积估算月租

HK$13,838

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	347 ft² · 建筑面积 474 ft²	HK$324 万	HK$12,839
2 房	374 ft² · 建筑面积 468 ft²	HK$349 万	HK$13,838
2 房	379 ft² · 建筑面积 474 ft²	HK$353 万	HK$14,023

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$104,649	HK$52,324
5%	HK$174,415	HK$87,207
8%	HK$279,064	HK$139,532

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 45 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$9,492–HK$11,497	HK$9,860	5
中原地產 Centanet	HK$9,710–HK$11,497	HK$10,026	2
美聯物業 Midland	HK$10,038–HK$10,388	HK$9,708	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 374 ft²

HK$13,838

租金呎价（每月）

HK$37.0

楼盘平均月租

HK$13,825/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 347 ft² · HK$12,8392 房 · 374 ft² · HK$13,8382 房 · 379 ft² · HK$14,023

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 8放租单位: 3已累积 53 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-28	山翠苑高層 2房	379 ft²	HK$358 万	HK$9,446
2026-08-28	翠瑜閣 (B座) 17 8室	379 ft²	HK$358 万	HK$9,446
2026-08-27	B座 17 8室	379 ft²	HK$358 万	HK$9,446
2026-08-21	翠碧閣 (D座) 20 2室	374 ft²	HK$373 万	HK$9,973
2026-08-21	山翠苑高層 2房	374 ft²	HK$373 万	HK$9,973
2026-08-21	山翠苑 - -	374 ft²	HK$373 万	HK$9,973
2026-08-20	D 20 2室	374 ft²	HK$373 万	HK$9,973
2026-08-20	D座 20 2室	374 ft²	HK$373 万	HK$9,973
2026-07-29	山翠苑 - -	374 ft²	HK$373 万	HK$9,973
2026-07-29	山翠苑高層 2房	374 ft²	HK$373 万	HK$9,973
2026-07-09	翠碧閣 (D座) 16 5室	374 ft²	HK$380 万	HK$10,160
2026-07-09	山翠苑高層 2房	374 ft²	HK$380 万	HK$10,160
2026-07-09	翠碧閣 (D座) 16 5	374 ft²	HK$380 万	HK$10,160
2026-07-09	山翠苑 - -	374 ft²	HK$380 万	HK$10,160
2026-07-08	D 16 5室	374 ft²	HK$380 万	HK$10,160
2026-07-08	D座 16 5室	374 ft²	HK$380 万	HK$10,160
2026-06-24	山翠苑高層 2房	374 ft²	HK$165 万	—
2026-06-12	翠碧閣 (D座) 27 8室	379 ft²	HK$380 万	HK$10,026
2026-06-12	山翠苑高層 2房	379 ft²	HK$380 万	HK$10,026
2026-06-12	翠碧閣 (D座) 27 8	379 ft²	HK$380 万	HK$10,026
2026-06-12	山翠苑 - -	379 ft²	HK$380 万	HK$10,026
2026-06-11	D座 27 8室	379 ft²	HK$380 万	HK$10,026
2026-06-11	D 27 8室	379 ft²	HK$380 万	HK$10,026
2026-05-14	山翠苑 - -	379 ft²	HK$378 万	HK$9,974
2026-05-14	山翠苑高層 2房	474 ft²	HK$378 万	HK$7,975
2026-05-14	翠琳閣 (C座) 28 8	379 ft²	HK$378 万	HK$9,974
2026-05-13	C 28 8室	379 ft²	HK$378 万	HK$9,974
2026-05-13	C座 28 8室	379 ft²	HK$378 万	HK$9,974
2026-05-05	山翠苑高層 2房	379 ft²	HK$378 万	HK$9,974
2026-04-14	翠瑜閣 (B座) 14 8室	379 ft²	HK$368 万	HK$9,710

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。