楼盘评分

海德園评分、每平方英尺价区间与议价空间

海德園（柴湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

海德園位于香港柴湾，共 592 个单位，2025 年入住；实用呎价约 HK$16,834–HK$19,450，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.8%，每年约 4.6% 单位成交。

柴湾返回香港楼盘评分

海德園

柴湾 · 太古/中華巴士

总单位数: 592
年换手率: 4.6%
落成年份: 2025–2025
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.8%
净租金回报: 3.23%

博晋楼盘评分

78／100

实用呎价区间

HK$17,720–HK$20,126

中位呎价 HK$18,923 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$953 万 – HK$1,083 万

区间中位 HK$10,180,628

海德園位于柴湾，约 592 个单位，2025–2025 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 26 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.23%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 49/100
回报: 100/100
通勤: 68/100
楼龄: 100/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 49/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 68/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔18 min

尖沙咀／九龙站32 min

观塘／九龙湾26 min

启德／九龙城32 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 397–938 ft²

该面积估算楼价

HK$1,018 万

该面积估算月租

HK$27,438

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	397 ft²	HK$751 万	HK$20,247
1 房	437 ft²	HK$827 万	HK$22,287
2 房	537 ft²	HK$1,016 万	HK$27,387
2 房	538 ft²	HK$1,018 万	HK$27,438
3 房	854 ft²	HK$1,616 万	HK$43,554
3 房	938 ft²	HK$1,775 万	HK$47,838

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$305,419	HK$152,709
5%	HK$509,031	HK$254,516
8%	HK$814,450	HK$407,225

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	—	56
中原地產 Centanet	HK$17,188–HK$21,291	HK$18,500	0
美聯物業 Midland	—	HK$19,044	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 538 ft²

HK$27,438

租金呎价（每月）

HK$51.0

楼盘平均月租

HK$36,750/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 397 ft² · HK$20,2471 房 · 437 ft² · HK$22,2872 房 · 537 ft² · HK$27,3872 房 · 538 ft² · HK$27,4383 房 · 854 ft² · HK$43,5543 房 · 938 ft² · HK$47,838

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 7放租单位: 42已累积 63 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-01	海德園高層 2房	573 ft²	HK$300 万	—
2026-09-26	海德園高層 2房	547 ft²	HK$285 万	—
2026-09-25	海德園 1期 3座 43 H室	573 ft²	HK$1,319 万	HK$23,017
2026-09-24	海德園 1期 29 E	537 ft²	HK$925 万	HK$17,225
2026-09-24	海德園 1期 3座 26 H室	573 ft²	HK$1,121 万	HK$19,555
2026-09-24	海德園 1期 43 H	573 ft²	HK$1,319 万	HK$23,017
2026-09-23	海德園 1期 2座 25 G室	538 ft²	HK$1,044 万	HK$19,396
2026-09-23	海德園 1期 3座 27 E室	537 ft²	HK$918 万	HK$17,088
2026-09-23	海德園 1期 26 H	573 ft²	HK$1,121 万	HK$19,555
2026-09-22	海德園 1期 27 E	537 ft²	HK$918 万	HK$17,088
2026-09-22	海德園 1期 25 G	538 ft²	HK$1,044 万	HK$19,396
2026-09-21	海德園 1期 2座 32 G室	538 ft²	HK$1,094 万	HK$20,327
2026-09-21	海德園 1期 3座 13 H室	573 ft²	HK$1,061 万	HK$18,511
2026-09-20	海德園高層 2房	538 ft²	HK$270 万	—
2026-09-20	海德園 1期 13 H	573 ft²	HK$1,061 万	HK$18,511
2026-09-20	海德園 1期 32 G	538 ft²	HK$1,094 万	HK$20,327
2026-09-17	海德園 1期 26 G	538 ft²	HK$1,049 万	HK$19,494
2026-09-17	海德園高層 1房	437 ft²	HK$200 万	—
2026-09-16	海德園 1期 30 H	573 ft²	HK$1,150 万	HK$20,068
2026-09-16	海德園 1期 27 G	538 ft²	HK$1,054 万	HK$19,591
2026-09-15	市場成交 2房	554 ft²	HK$275 万	—
2026-09-15	市場成交 2房	518 ft²	HK$260 万	—
2026-09-15	市場成交 2房	573 ft²	HK$290 万	—
2026-09-15	2期 1A座 8樓 C室	601 ft²	HK$1,100 万	HK$18,296
2026-09-15	1期 2座 22樓 G室	538 ft²	HK$1,033 万	HK$19,204
2026-09-15	2期 1A座 22樓 D室	585 ft²	HK$1,128 万	HK$19,275
2026-09-15	1期 2座 29樓 G室	538 ft²	HK$1,068 万	HK$19,848
2026-09-15	1期 3座 45樓 D室	538 ft²	HK$1,002 万	HK$18,615
2026-09-15	海德園高層 2房	518 ft²	HK$260 万	—
2026-09-15	海德園高層 2房	573 ft²	HK$290 万	—

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由海德園本身的数据计算，数字随每日更新而变。

海德園呎价多少？

海德園目前实用呎价约 HK$16,834–HK$19,450，中位约 HK$18,142。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

海德園一个单位大约多少钱？

按今天的区间，海德園一个中等面积单位约 HK$1,018万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

海德園最新成交如何？

我们持有的海德園最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

海德園租金回报多少？

毛租金回报约 3.8%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.23%，参考中位月租约 HK$36,750。

海德園管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

海德園是几年楼？

海德園于 2025 年入住，楼龄约 1 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

海德園有多少单位？

共 592 个单位，每年约 4.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

海德園到中环要多久？

由柴湾乘公共交通到中环约 24 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

海德園议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在海德園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买海德園还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

柴湾其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是海德園。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。