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楼盘评分

海德園评分、每平方英尺价区间与议价空间

海德園（柴湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

柴湾返回香港楼盘评分

海德園

柴湾 · 太古/中華巴士

总单位数: 592
年换手率: 4.6%
落成年份: 2025–2025
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.8%
净租金回报: 3.23%

博晋楼盘评分

78／100

实用呎价区间

HK$17,712–HK$19,909

中位呎价 HK$18,811 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$953 万 – HK$1,071 万

区间中位 HK$10,120,049

海德園位于柴湾，约 592 个单位，2025–2025 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 26 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.23%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 49/100
回报: 100/100
通勤: 68/100
楼龄: 100/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 49/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 68/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟24 min

铜锣湾／湾仔18 min

尖沙咀／九龙站32 min

观塘／九龙湾26 min

启德／九龙城32 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 397–938 ft²

该面积估算楼价

HK$1,012 万

该面积估算月租

HK$26,900

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	397 ft²	HK$747 万	HK$19,850
1 房	437 ft²	HK$822 万	HK$21,850
2 房	522 ft²	HK$982 万	HK$26,100
2 房	538 ft²	HK$1,012 万	HK$26,900
2 房	573 ft²	HK$1,078 万	HK$28,650
3 房	854 ft²	HK$1,606 万	HK$42,700

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$303,601	HK$151,801
5%	HK$506,002	HK$253,001
8%	HK$809,604	HK$404,802

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	—	26
中原地產 Centanet	HK$18,340–HK$19,451	HK$18,841	0
美聯物業 Midland	HK$18,951–HK$18,951	—	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 538 ft²

HK$26,900

租金呎价（每月）

HK$50.0

楼盘平均月租

HK$24,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 397 ft² · HK$19,8501 房 · 437 ft² · HK$21,8502 房 · 522 ft² · HK$26,1002 房 · 538 ft² · HK$26,9002 房 · 573 ft² · HK$28,6503 房 · 854 ft² · HK$42,700

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 6放租单位: 37已累积 16 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-01	1期 3座 38 H	573 ft²	HK$1,221 万	HK$21,304
2026-09-01	1期 3座 22 E	537 ft²	HK$903 万	HK$16,816
2026-09-01	1期 2座 19 G	538 ft²	HK$1,018 万	HK$18,920
2026-08-31	海德園 1期 3座 16 H	573 ft²	HK$1,071 万	HK$18,696
2026-08-31	海德園 1期 2座 41 G	538 ft²	HK$1,177 万	HK$21,881
2026-08-31	1期 3座 28 E	537 ft²	HK$923 万	HK$17,190
2026-08-31	1期 3座 40 D	538 ft²	HK$980 万	HK$18,212
2026-08-31	1期 2座 42 D	518 ft²	HK$949 万	HK$18,322
2026-08-28	海德園 1期 2座 40 D	518 ft²	HK$936 万	HK$18,068
2026-08-27	海德園 1期 3座 37 H	573 ft²	HK$1,206 万	HK$21,051
2026-08-24	海德園 1期 3座 29 H	573 ft²	HK$1,141 万	HK$19,909
2026-08-21	海德園 1期 2座 15 G	538 ft²	HK$998 万	HK$18,546
2026-08-14	海德園 1期 2座 35 D	518 ft²	HK$918 万	HK$17,712
2026-08-11	海德園 1期 2座 5 G	538 ft²	HK$954 万	HK$17,732
2026-08-07	海德園 1期 2座 6 H	573 ft²	HK$972 万	HK$16,967
2026-08-07	海德園 1期 3座 27 H	573 ft²	HK$1,126 万	HK$19,653

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。