楼盘评分

惠利大廈评分、每平方英尺价区间与议价空间

惠利大廈（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

惠利大廈位于香港鲗鱼涌，共 430 个单位，1967 年入住；实用呎价约 HK$8,401–HK$10,479，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.7%，每年约 4.4% 单位成交。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

惠利大廈

鲗鱼涌

总单位数: 430
年换手率: 4.4%
落成年份: 1967–1967
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.11%

博晋楼盘评分

51／100

实用呎价区间

HK$6,944–HK$8,982

中位呎价 HK$7,963 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$260 万 – HK$336 万

区间中位 HK$2,978,162

惠利大廈位于鲗鱼涌，约 430 个单位，1967–1967 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.11%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 42/100
回报: 56/100
通勤: 86/100
楼龄: 0/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 42/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 56/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 0/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 188–543 ft²

该面积估算楼价

HK$298 万

该面积估算月租

HK$17,204

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	188 ft²	HK$150 万	HK$8,648
2 房	292 ft²	HK$233 万	HK$13,432
2 房	334 ft²	HK$266 万	HK$15,364
3 房	374 ft²	HK$298 万	HK$17,204
4 房	465 ft²	HK$370 万	HK$21,390
3 房	543 ft²	HK$432 万	HK$24,978

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$89,345	HK$44,672
5%	HK$148,908	HK$74,454
8%	HK$238,253	HK$119,126

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 59 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$7,901–HK$10,814	—	0
中原地產 Centanet	HK$6,400–HK$12,171	HK$8,401	2
美聯物業 Midland	—	HK$6,684	1

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 374 ft²

HK$17,204

租金呎价（每月）

HK$46.0

楼盘平均月租

HK$11,900/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 188 ft² · HK$8,6482 房 · 292 ft² · HK$13,4322 房 · 334 ft² · HK$15,3643 房 · 374 ft² · HK$17,2044 房 · 465 ft² · HK$21,3903 房 · 543 ft² · HK$24,978

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 4放租单位: 3已累积 43 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-28	惠利大廈 12 7	374 ft²	HK$250 万	HK$6,684
2026-09-27	惠利大廈 12 7	374 ft²	HK$250 万	HK$6,684
2026-09-01	惠利大廈 4 19	334 ft²	HK$250 万	HK$7,485
2026-08-31	惠利大廈 4 19室	334 ft²	HK$250 万	HK$7,485
2026-08-31	惠利大廈 4 19	334 ft²	HK$250 万	HK$7,485
2026-08-17	惠利大廈 9 18	334 ft²	HK$268 万	HK$8,024
2026-08-16	惠利大廈 9 18	334 ft²	HK$268 万	HK$8,024
2026-08-16	惠利大廈 9 18室	334 ft²	HK$268 万	HK$8,024
2026-08-14	惠利大廈 12 20	330 ft²	HK$250 万	HK$7,576
2026-08-14	惠利大廈 8 14	334 ft²	HK$249 万	HK$7,455
2026-08-13	惠利大廈 8 14室	334 ft²	HK$249 万	HK$7,455
2026-08-13	惠利大廈 12 20	330 ft²	HK$250 万	HK$7,576
2026-08-13	惠利大廈 12 20室	330 ft²	HK$250 万	HK$7,576
2026-08-13	惠利大廈 8 14	334 ft²	HK$249 万	HK$7,455
2026-08-05	惠利大廈 11 15	334 ft²	HK$300 万	HK$8,982
2026-08-04	惠利大廈 11 15室	334 ft²	HK$300 万	HK$8,982
2026-08-04	惠利大廈 11 15	334 ft²	HK$300 万	HK$8,982
2026-07-16	惠利大廈 8 12	324 ft²	HK$225 万	HK$6,944
2026-07-15	惠利大廈 8 12	324 ft²	HK$225 万	HK$6,944
2026-07-15	惠利大廈 8 12室	324 ft²	HK$225 万	HK$6,944
2026-06-26	惠利大廈 5 10	465 ft²	HK$380 万	HK$8,172
2026-06-25	惠利大廈 5 10	465 ft²	HK$380 万	HK$8,172
2026-06-25	惠利大廈 5 10室	465 ft²	HK$380 万	HK$8,172
2026-06-24	惠利大廈 21 8	339 ft²	HK$380 万	HK$11,209
2026-06-24	惠利大廈 21 8室	339 ft²	HK$380 万	HK$11,209
2026-05-19	惠利大廈 18 13	188 ft²	HK$186 万	HK$9,894
2026-05-18	惠利大廈 18 13	188 ft²	HK$186 万	HK$9,894
2026-05-18	惠利大廈 18 13室	188 ft²	HK$186 万	HK$9,894
2026-05-04	惠利大廈 2 11	313 ft²	HK$215 万	HK$6,869
2026-05-03	惠利大廈 2 11室	313 ft²	HK$215 万	HK$6,869

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由惠利大廈本身的数据计算，数字随每日更新而变。

惠利大廈呎价多少？

惠利大廈目前实用呎价约 HK$8,401–HK$10,479，中位约 HK$9,440。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

惠利大廈一个单位大约多少钱？

按今天的区间，惠利大廈一个中等面积单位约 HK$298万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

惠利大廈最新成交如何？

我们持有的惠利大廈最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

惠利大廈租金回报多少？

毛租金回报约 2.7%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.11%，参考中位月租约 HK$11,900。

惠利大廈管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

惠利大廈是几年楼？

惠利大廈于 1967 年入住，楼龄约 59 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

惠利大廈有多少单位？

共 430 个单位，每年约 4.4% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

惠利大廈到中环要多久？

由鲗鱼涌乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

惠利大廈议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在惠利大廈议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买惠利大廈还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

鲗鱼涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是惠利大廈。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。