屋苑評分

黃埔花園評分、呎價區間同議價空間

黃埔花園（黃埔）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

黃埔花園位於香港黃埔，共 10,431 個單位，1985–1991 年入伙；實用呎價約 HK$12,500–HK$15,500，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.0%，每年約 5.0% 單位成交。

黃埔返回香港屋苑評分

黃埔花園

黃埔 · 和記黃埔

總單位數: 10,431
年換手率: 5.0%
落成年份: 1985–1991
管理費: HK$2.9／呎
毛租金回報: 3.0%
淨租金回報: 2.48%

博晉屋苑評分

68／100

實用呎價區間

HK$12,788–HK$15,177

中位呎價 HK$13,982 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$932 萬 – HK$1,106 萬

區間中位 HK$10,193,097

黃埔花園位於黃埔，約 10,431 個單位，1985–1991 年落成。每年約有 5.0% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.48%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 62/100
回報: 74/100
通勤: 82/100
樓齡: 40/100
發展商: 85/100

流通性權重 30% · 62/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 74/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 40/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 85/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 288–1,363 ft²

此面積估算樓價

HK$1,019 萬

此面積估算月租

HK$30,618

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	288 ft²	HK$403 萬	HK$12,096
2 房	400 ft² · 建築面積 486 ft²	HK$559 萬	HK$16,800
2 房	607 ft²	HK$849 萬	HK$25,494
3 房	729 ft² · 建築面積 800 ft²	HK$1,019 萬	HK$30,618
3 房	765 ft²	HK$1,070 萬	HK$32,130
3 房	966 ft² · 建築面積 1,270 ft²	HK$1,351 萬	HK$40,572

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$305,793	HK$152,896
5%	HK$509,655	HK$254,827
8%	HK$815,448	HK$407,724

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 35 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$15,180	1
中原地產 Centanet	HK$11,921–HK$18,462	HK$14,586	17
美聯物業 Midland	HK$14,497–HK$15,624	HK$15,497	14

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 729 ft²

HK$30,618

租金呎價（每月）

HK$42.0

屋苑平均月租

HK$28,750/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 288 ft² · HK$12,0962 房 · 400 ft² · HK$16,8002 房 · 607 ft² · HK$25,4943 房 · 729 ft² · HK$30,6183 房 · 765 ft² · HK$32,1303 房 · 966 ft² · HK$40,572

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 105放租單位: 16已累積 99 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-30	黃埔花園 11期紫荊苑 4座 5樓 H室 5 H室	—	HK$775 萬	—
2026-09-30	黃埔花園 2期錦桃苑 15座 16樓 C室 16 C室	288 ft²	HK$442 萬	HK$15,347
2026-09-29	黃埔花園 12期銀竹苑 5座 9樓 C室 9 C室	729 ft²	HK$1,020 萬	HK$13,992
2026-09-29	二期 16 C室	288 ft²	HK$442 萬	HK$15,347
2026-09-29	十一期 5 H室	505 ft²	HK$775 萬	HK$15,347
2026-09-29	黃埔花園 2期錦桃苑 4座 12樓 E室 12 E室	389 ft²	HK$575 萬	HK$14,781
2026-09-28	十二期 9 C室	729 ft²	HK$1,020 萬	HK$13,992
2026-09-28	二期 12 E室	389 ft²	HK$575 萬	HK$14,781
2026-09-28	黃埔花園 2期錦桃苑 2座 3樓 H室 3 H室	389 ft²	HK$600 萬	HK$15,424
2026-09-28	黃埔花園 1期金柏苑 1座 10樓 C室 10 C室	777 ft²	HK$1,010 萬	HK$12,999
2026-09-27	二期 3 H室	389 ft²	HK$600 萬	HK$15,424
2026-09-27	一期 10 C室	777 ft²	HK$1,010 萬	HK$12,999
2026-09-21	黃埔花園 10期綠榕苑車位地庫2 96號	—	HK$177 萬	—
2026-09-18	黃埔花園 3期翠楊苑 8座 11樓 F室 11 F室	853 ft²	HK$1,260 萬	HK$14,771
2026-09-18	黃埔花園 2期錦桃苑 7座 9樓 A室 9 A室	389 ft²	HK$622 萬	HK$15,990
2026-09-17	三期 11 F室	853 ft²	HK$1,260 萬	HK$14,771
2026-09-17	二期 2 H室	389 ft²	HK$600 萬	HK$15,424
2026-09-17	黃埔花園 9期百合苑 8座 3樓 C室 3 C室	765 ft²	HK$1,023 萬	HK$13,373
2026-09-17	二期 9 A室	389 ft²	HK$622 萬	HK$15,990
2026-09-16	九期 3 C室	765 ft²	HK$1,023 萬	HK$13,373
2026-09-14	銀竹苑 11 F	—	HK$950 萬	—
2026-09-13	十二期 11 F室	607 ft²	HK$950 萬	HK$15,651
2026-09-11	第3期 1座高層 A	755 ft²	HK$1,060 萬	HK$14,040
2026-09-11	錦桃苑 10 A	389 ft²	HK$588 萬	HK$15,116
2026-09-11	翠楊苑 6 B	755 ft²	HK$1,060 萬	HK$14,040
2026-09-09	銀竹苑 11 F	729 ft²	HK$982 萬	HK$13,471
2026-09-04	錦桃苑 7 H	389 ft²	HK$570 萬	HK$14,653
2026-09-03	百合苑 14 E	771 ft²	HK$1,298 萬	HK$16,835
2026-09-02	第一期高層 2房	466 ft²	HK$735 萬	HK$15,773
2026-09-02	第一期高層 2房	503 ft²	HK$738 萬	HK$14,672

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由黃埔花園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

黃埔花園呎價幾錢？

黃埔花園現時實用呎價約 HK$12,500–HK$15,500，中位約 HK$14,000。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

黃埔花園一個單位大約幾錢？

按今日區間，黃埔花園一個中等面積單位約 HK$1,019萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

黃埔花園最新成交點？

我們持有的黃埔花園最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

黃埔花園租金回報幾多？

毛租金回報約 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.48%，參考中位月租約 HK$28,750。

黃埔花園管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,740。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

黃埔花園係幾年樓？

黃埔花園於 1985–1991 年入伙，樓齡約 35 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

黃埔花園有幾多個單位？

共 10,431 個單位，每年約 5.0% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

黃埔花園返中環要幾久？

由黃埔搭公共交通去中環約 20 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

黃埔花園議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在黃埔花園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買黃埔花園仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

黃埔其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係黃埔花園。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。