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屋苑評分

必嘉坊評分、呎價區間同議價空間

必嘉坊（紅磡）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

紅磡返回香港屋苑評分

必嘉坊

紅磡 · 恒基兆業

總單位數: 882
年換手率: 1.1%
落成年份: 2023–2024
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.0%
淨租金回報: 2.56%

博晉屋苑評分

62／100

實用呎價區間

HK$21,018–HK$22,822

中位呎價 HK$21,920 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$713 萬 – HK$774 萬

區間中位 HK$7,430,812

必嘉坊位於紅磡，約 882 個單位，2023–2024 年落成。每年約有 1.1% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.56%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 9/100
回報: 78/100
通勤: 82/100
樓齡: 100/100
發展商: 84/100

流通性權重 30% · 9/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 78/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 100/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 84/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 180–749 ft²

此面積估算樓價

HK$743 萬

此面積估算月租

HK$22,713

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	180 ft² · 建築面積 230 ft²	HK$395 萬	HK$12,060
1 房	218 ft²	HK$478 萬	HK$14,606
1 房	270 ft² · 建築面積 320 ft²	HK$592 萬	HK$18,090
1 房	339 ft²	HK$743 萬	HK$22,713
2 房	400 ft²	HK$877 萬	HK$26,800
2 房	569 ft²	HK$1,247 萬	HK$38,123

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$222,924	HK$111,462
5%	HK$371,541	HK$185,770
8%	HK$594,465	HK$297,232

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交較疏，叫價同成交價落差往往最大，議價空間通常亦最闊。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$21,764–HK$21,764	HK$21,764	32
中原地產 Centanet	HK$20,000–HK$27,542	HK$20,481	1
美聯物業 Midland	HK$20,481–HK$22,313	HK$22,058	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 339 ft²

HK$22,713

租金呎價（每月）

HK$67.0

屋苑平均月租

HK$16,250/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 180 ft² · HK$12,0601 房 · 218 ft² · HK$14,6061 房 · 270 ft² · HK$18,0901 房 · 339 ft² · HK$22,7132 房 · 400 ft² · HK$26,8002 房 · 569 ft² · HK$38,123

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 12放租單位: 7已累積 49 宗成交紀錄

目前最抵：必嘉坊曦匯，叫價較我們的估算低約 15%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
必嘉坊曦匯	放售	218 ft²	HK$400 萬	HK$428 萬 – HK$511 萬	-15%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
必嘉坊曦匯	放售	339 ft²	HK$620 萬	HK$660 萬 – HK$788 萬	-14%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
必嘉坊迎匯	放售	374 ft²	HK$788 萬	HK$728 萬 – HK$869 萬	-1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
必嘉坊迎匯	放售	270 ft²	HK$600 萬	HK$530 萬 – HK$633 萬	+3%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
必嘉坊曦匯	放售	180 ft²	HK$400 萬	HK$348 萬 – HK$427 萬	+3%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
必嘉坊曦匯	放租	202 ft²	HK$15,000	HK$12,587 – HK$14,481	+11%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
必嘉坊曦匯	放售	251 ft²	HK$620 萬	HK$493 萬 – HK$588 萬	+15%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
必嘉坊曦匯	放租	218 ft²	HK$17,000	HK$13,584 – HK$15,628	+16%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月11日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：49｜可信度：中｜ ±8.9%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.18%）及成交日期（每月 -1.50%）調整；模型解釋度 19%。

議價目標價

HK$524 萬

可望節省

HK$96 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$48 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-08	必嘉坊曦匯註冊處 A	218 ft²	HK$486 萬	HK$22,277
2026-09-08	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 21 F室	218 ft²	HK$486 萬	HK$22,277
2026-09-07	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 15 G室	339 ft²	HK$723 萬	HK$21,334
2026-09-07	必嘉坊曦匯註冊處 C	339 ft²	HK$723 萬	HK$21,334
2026-09-07	必嘉坊曦匯註冊處 B	218 ft²	HK$464 萬	HK$21,267
2026-09-07	必嘉坊．迎匯 5 E	233 ft²	HK$528 萬	HK$22,661
2026-09-07	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 10 F室	217 ft²	HK$464 萬	HK$21,365
2026-09-03	必嘉坊曦匯註冊處 D	202 ft²	HK$454 萬	HK$22,452
2026-09-03	必嘉坊 2期必嘉坊．迎匯 25 F室	270 ft²	HK$552 萬	HK$20,444
2026-09-03	必嘉坊 1期必嘉坊．曦匯 17 D室	202 ft²	HK$454 萬	HK$22,452
2026-09-02	必嘉坊 3期 Baker Circle．Greenwich 15 H室	256 ft²	HK$560 萬	HK$21,875
2026-09-02	必嘉坊．迎匯 25 F	270 ft²	HK$552 萬	HK$20,444
2026-08-30	必嘉坊．迎匯 26 F	270 ft²	HK$553 萬	HK$20,481
2026-08-20	必嘉坊 1期 12 E室	202 ft²	HK$440 萬	HK$21,793
2026-08-20	必嘉坊曦匯高層 A	202 ft²	HK$466 萬	HK$23,063
2026-08-20	必嘉坊 1期 16 F室	217 ft²	HK$478 萬	HK$22,042
2026-08-20	必嘉坊曦匯註冊處 E	202 ft²	HK$466 萬	HK$23,063
2026-08-20	必嘉坊曦匯註冊處 G	202 ft²	HK$440 萬	HK$21,793
2026-08-20	必嘉坊曦匯高層 B	218 ft²	HK$478 萬	HK$21,941
2026-08-20	必嘉坊曦匯高層 C	202 ft²	HK$440 萬	HK$21,793
2026-08-20	必嘉坊 1期 27 D室	202 ft²	HK$466 萬	HK$23,063
2026-08-20	必嘉坊曦匯註冊處 F	218 ft²	HK$478 萬	HK$21,941
2026-08-13	必嘉坊曦匯註冊處 H	339 ft²	HK$710 萬	HK$20,944
2026-08-13	必嘉坊曦匯高層 D	339 ft²	HK$710 萬	HK$20,944
2026-08-13	必嘉坊 1期 10 G室	339 ft²	HK$710 萬	HK$20,944
2026-08-10	必嘉坊曦匯高層 E	202 ft²	HK$434 萬	HK$21,500
2026-08-10	必嘉坊 1期 7 D室	202 ft²	HK$434 萬	HK$21,500
2026-08-10	必嘉坊曦匯註冊處 I	202 ft²	HK$434 萬	HK$21,500
2026-08-05	必嘉坊 1期 11 D室	202 ft²	HK$440 萬	HK$21,771
2026-08-05	必嘉坊曦匯高層 F	202 ft²	HK$440 萬	HK$21,771

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。