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屋苑評分

啟岸評分、呎價區間同議價空間

啟岸（紅磡）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

紅磡返回香港屋苑評分

啟岸

紅磡 · 恒基兆業

總單位數: 551
年換手率: 4.5%
落成年份: 2021–2021
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.8%
淨租金回報: 2.35%

博晉屋苑評分

71／100

實用呎價區間

HK$17,276–HK$19,318

中位呎價 HK$18,297 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$658 萬 – HK$736 萬

區間中位 HK$6,971,119

啟岸位於紅磡，約 551 個單位，2021–2021 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.35%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 47/100
回報: 68/100
通勤: 82/100
樓齡: 100/100
發展商: 84/100

流通性權重 30% · 47/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 68/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 100/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 84/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 170–425 ft²

此面積估算樓價

HK$697 萬

此面積估算月租

HK$23,622

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	170 ft² · 建築面積 219 ft²	HK$311 萬	HK$10,540
1 房	248 ft² · 建築面積 255 ft²	HK$454 萬	HK$15,376
1 房	268 ft²	HK$490 萬	HK$16,616
2 房	381 ft² · 建築面積 391 ft²	HK$697 萬	HK$23,622
開放式	425 ft²	HK$778 萬	HK$26,350
2 房	425 ft²	HK$778 萬	HK$26,350

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$209,134	HK$104,567
5%	HK$348,556	HK$174,278
8%	HK$557,690	HK$278,845

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$18,284–HK$23,785	HK$20,300	0
美聯物業 Midland	HK$21,646–HK$21,646	HK$21,910	0
28Hse 千居	—	HK$18,404	5

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 381 ft²

HK$23,622

租金呎價（每月）

HK$62.0

屋苑平均月租

HK$17,900/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 170 ft² · HK$10,5401 房 · 248 ft² · HK$15,3761 房 · 268 ft² · HK$16,6162 房 · 381 ft² · HK$23,622開放式 · 425 ft² · HK$26,3502 房 · 425 ft² · HK$26,350

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 24放租單位: 14已累積 29 宗成交紀錄

目前最抵：啟岸，叫價較我們的估算低約 1%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
啟岸	放租	381 ft²	HK$17,800	HK$21,968 – HK$25,276	-25%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放售	268 ft²	HK$465 萬	HK$421 萬 – HK$517 萬	-1%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
啟岸	放租	268 ft²	HK$16,616	HK$15,453 – HK$17,779	0%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放售	268 ft²	HK$480 萬	HK$421 萬 – HK$517 萬	+2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放售	381 ft²	HK$720 萬	HK$598 萬 – HK$735 萬	+8%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放租	268 ft²	HK$17,956	HK$15,453 – HK$17,779	+8%	高於市值	美聯物業 Midland · 查看
啟岸	放售	266 ft²	HK$560 萬	HK$418 萬 – HK$513 萬	+20%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
啟岸	放售	260 ft²	HK$550 萬	HK$408 萬 – HK$502 萬	+21%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
啟岸	放租	170 ft²	HK$12,800	HK$9,802 – HK$11,278	+21%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
啟岸	放售	272 ft²	HK$600 萬	HK$427 萬 – HK$525 萬	+26%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
啟岸	放售	197 ft²	HK$450 萬	HK$309 萬 – HK$380 萬	+30%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月10日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$459 萬

可望節省

HK$141 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$71 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-10	啟岸高層 1房	266 ft²	HK$468 萬	HK$17,594
2026-08-12	啟岸 11 B6室	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-08-11	啟岸 9 D8室	266 ft²	HK$468 萬	HK$17,594
2026-07-29	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$480 萬	HK$17,910
2026-07-29	啟岸 12 B5	268 ft²	HK$480 萬	HK$17,910
2026-07-28	啟岸 12 B5室	268 ft²	HK$480 萬	HK$17,910
2026-07-24	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-07-24	啟岸高層 1房露台	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-07-10	啟岸高層 2房	381 ft²	HK$720 萬	HK$18,898
2026-07-10	啟岸 27 D7	381 ft²	HK$720 萬	HK$18,898
2026-07-09	啟岸 27 D7室	381 ft²	HK$720 萬	HK$18,998
2026-06-26	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$460 萬	HK$17,164
2026-06-26	啟岸高層	268 ft²	HK$460 萬	HK$17,164
2026-06-25	啟岸 7 B1室	268 ft²	HK$460 萬	HK$17,164
2026-06-12	啟岸高層 2房	424 ft²	HK$838 萬	HK$19,764
2026-06-12	啟岸 26 A7	424 ft²	HK$838 萬	HK$19,764
2026-06-11	啟岸 26 A7室	424 ft²	HK$838 萬	HK$19,764
2026-06-10	啟岸 20 A2	189 ft²	HK$400 萬	HK$21,164
2026-06-10	啟岸高層	189 ft²	HK$400 萬	HK$21,164
2026-06-09	啟岸 21 D2	263 ft²	HK$498 萬	HK$18,935
2026-06-09	啟岸高層 1房	262 ft²	HK$498 萬	HK$19,008
2026-06-09	啟岸 23 B2	272 ft²	HK$400 萬	HK$14,706
2026-06-09	啟岸高層 1房	272 ft²	HK$400 萬	HK$14,706
2026-06-08	啟岸 16 A5	277 ft²	HK$508 萬	HK$18,339
2026-06-08	啟岸高層 1房	277 ft²	HK$508 萬	HK$18,339
2026-06-01	啟岸 20 D6	197 ft²	HK$378 萬	HK$19,188
2026-06-01	啟岸高層	196 ft²	HK$378 萬	HK$19,286
2026-05-26	啟岸 8 A1	276 ft²	HK$465 萬	HK$16,848
2026-05-21	啟岸 8 A7	192 ft²	HK$372 萬	HK$19,365

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。