屋苑評分

啟岸評分、呎價區間同議價空間

啟岸（紅磡）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

啟岸位於香港紅磡，共 551 個單位，2021 年入伙；實用呎價約 HK$18,284–HK$23,785，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.8%，每年約 4.5% 單位成交。

紅磡返回香港屋苑評分

啟岸

紅磡 · 恒基兆業

總單位數: 551
年換手率: 4.5%
落成年份: 2021–2021
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.8%
淨租金回報: 2.35%

博晉屋苑評分

71／100

實用呎價區間

HK$17,351–HK$19,764

中位呎價 HK$18,558 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$462 萬 – HK$526 萬

區間中位 HK$4,936,295

啟岸位於紅磡，約 551 個單位，2021–2021 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.35%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 47/100
回報: 68/100
通勤: 82/100
樓齡: 100/100
發展商: 84/100

流通性權重 30% · 47/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 68/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 100/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 84/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 170–425 ft²

此面積估算樓價

HK$494 萬

此面積估算月租

HK$16,492

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	170 ft²	HK$315 萬	HK$10,540
開放式	197 ft²	HK$366 萬	HK$12,214
1 房	263 ft²	HK$488 萬	HK$16,306
1 房	266 ft²	HK$494 萬	HK$16,492
1 房	277 ft²	HK$514 萬	HK$17,174
2 房	424 ft²	HK$787 萬	HK$26,288

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$148,089	HK$74,044
5%	HK$246,815	HK$123,407
8%	HK$394,904	HK$197,452

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$18,319	4
中原地產 Centanet	HK$18,015–HK$23,785	HK$18,718	2
美聯物業 Midland	HK$19,841–HK$21,552	HK$20,500	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 266 ft²

HK$16,492

租金呎價（每月）

HK$62.0

屋苑平均月租

HK$17,200/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 170 ft² · HK$10,540開放式 · 197 ft² · HK$12,2141 房 · 263 ft² · HK$16,3061 房 · 266 ft² · HK$16,4921 房 · 277 ft² · HK$17,1742 房 · 424 ft² · HK$26,288

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 22放租單位: 13已累積 51 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-22	啟岸註冊處成交 1房	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-09-22	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-09-18	啟岸高層 1房	189 ft²	HK$375 萬	HK$19,841
2026-09-18	啟岸 5 A2	189 ft²	HK$375 萬	HK$19,841
2026-09-18	啟岸註冊處成交	189 ft²	HK$375 萬	HK$19,841
2026-09-10	啟岸高層 1房	266 ft²	HK$468 萬	HK$17,594
2026-09-10	啟岸註冊處成交 1房	266 ft²	HK$468 萬	HK$17,594
2026-09-10	啟岸 9 D8	266 ft²	HK$468 萬	HK$17,594
2026-08-12	啟岸 11 B6室	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-08-11	啟岸 9 D8室	266 ft²	HK$468 萬	HK$17,594
2026-07-29	啟岸 12 B5	268 ft²	HK$480 萬	HK$17,910
2026-07-29	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$480 萬	HK$17,910
2026-07-29	啟岸註冊處成交 1房	268 ft²	HK$480 萬	HK$17,910
2026-07-28	啟岸 12 B5室	268 ft²	HK$480 萬	HK$17,910
2026-07-24	啟岸市場成交 1房露台	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-07-24	啟岸高層 1房露台	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-07-24	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$465 萬	HK$17,351
2026-07-10	啟岸註冊處成交 2房	381 ft²	HK$720 萬	HK$18,898
2026-07-10	啟岸高層 2房	381 ft²	HK$720 萬	HK$18,898
2026-07-10	啟岸 27 D7	381 ft²	HK$720 萬	HK$18,898
2026-07-09	啟岸 27 D7室	381 ft²	HK$720 萬	HK$18,998
2026-06-26	啟岸高層 1房	268 ft²	HK$460 萬	HK$17,164
2026-06-26	啟岸高層	268 ft²	HK$460 萬	HK$17,164
2026-06-25	啟岸 7 B1室	268 ft²	HK$460 萬	HK$17,164
2026-06-12	啟岸高層 2房	424 ft²	HK$838 萬	HK$19,764
2026-06-12	啟岸 26 A7	424 ft²	HK$838 萬	HK$19,764
2026-06-11	啟岸 26 A7室	424 ft²	HK$838 萬	HK$19,764
2026-06-10	啟岸 20 A2	189 ft²	HK$400 萬	HK$21,164
2026-06-10	啟岸高層	189 ft²	HK$400 萬	HK$21,164
2026-06-10	啟岸高層 1房	189 ft²	HK$400 萬	HK$21,164

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由啟岸本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

啟岸呎價幾錢？

啟岸現時實用呎價約 HK$18,284–HK$23,785，中位約 HK$21,035。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

啟岸一個單位大約幾錢？

按今日區間，啟岸一個中等面積單位約 HK$494萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

啟岸最新成交點？

我們持有的啟岸最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

啟岸租金回報幾多？

毛租金回報約 2.8%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.35%，參考中位月租約 HK$17,200。

啟岸管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

啟岸係幾年樓？

啟岸於 2021 年入伙，樓齡約 5 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

啟岸有幾多個單位？

共 551 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

啟岸返中環要幾久？

由紅磡搭公共交通去中環約 20 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

啟岸議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在啟岸議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買啟岸仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

紅磡其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係啟岸。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。