屋苑評分

御皇臺評分、呎價區間同議價空間

御皇臺（鰂魚涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

御皇臺位於香港鰂魚涌，共 240 個單位，2002 年入伙；實用呎價約 HK$17,150–HK$22,000，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.6%，每年約 4.6% 單位成交。

鰂魚涌返回香港屋苑評分

御皇臺

鰂魚涌 · 恒基兆業

總單位數: 240
年換手率: 4.6%
落成年份: 2002–2002
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.6%
淨租金回報: 3.07%

博晉屋苑評分

71／100

實用呎價區間

HK$14,651–HK$16,660

中位呎價 HK$15,656 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$693 萬 – HK$788 萬

區間中位 HK$7,405,052

御皇臺位於鰂魚涌，約 240 個單位，2002–2002 年落成。每年約有 4.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 17 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.07%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 39/100
回報: 100/100
通勤: 86/100
樓齡: 62/100
發展商: 84/100

流通性權重 30% · 39/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 86/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 62/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 84/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘14 min

銅鑼灣／灣仔10 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣18 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 379–1,429 ft²

此面積估算樓價

HK$741 萬

此面積估算月租

HK$23,177

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	379 ft²	HK$593 萬	HK$18,571
2 房	379 ft² · 建築面積 566 ft²	HK$593 萬	HK$18,571
2 房	446 ft² · 建築面積 638 ft²	HK$698 萬	HK$21,854
2 房	473 ft² · 建築面積 649 ft²	HK$741 萬	HK$23,177
4 房	1,329 ft² · 建築面積 1,487 ft²	HK$2,081 萬	HK$65,121
4 房	1,429 ft²	HK$2,237 萬	HK$70,021

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$222,152	HK$111,076
5%	HK$370,253	HK$185,126
8%	HK$592,404	HK$296,202

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$16,741–HK$19,200	HK$16,889	2
中原地產 Centanet	HK$17,150–HK$22,000	HK$19,625	0
美聯物業 Midland	HK$16,660–HK$18,541	—	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 473 ft²

HK$23,177

租金呎價（每月）

HK$49.0

屋苑平均月租

HK$23,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 379 ft² · HK$18,5712 房 · 379 ft² · HK$18,5712 房 · 446 ft² · HK$21,8542 房 · 473 ft² · HK$23,1774 房 · 1,329 ft² · HK$65,1214 房 · 1,429 ft² · HK$70,021

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 10放租單位: 1已累積 78 宗成交紀錄

目前最抵：御皇臺，叫價較我們的估算低約 5%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
御皇臺	放售	379 ft²	HK$650 萬	HK$630 萬 – HK$743 萬	-5%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
御皇臺	放售	379 ft²	HK$670 萬	HK$630 萬 – HK$743 萬	-2%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
御皇臺	放售	379 ft²	HK$768 萬	HK$630 萬 – HK$743 萬	+12%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
御皇臺	放售	379 ft²	HK$799 萬	HK$630 萬 – HK$743 萬	+16%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
御皇臺	放售	379 ft²	HK$800 萬	HK$630 萬 – HK$743 萬	+17%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年10月22日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：74｜可信度：高｜ ±8.3%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.35）、樓層（每層 0.26%）及成交日期（每月 +1.18%）調整；模型解釋度 43%。

議價目標價

HK$655 萬

可望節省

HK$145 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$72 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-25	御皇臺註冊處成交未提供	473 ft²	HK$788 萬	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺 31 E室	473 ft²	HK$788 萬	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺未知 A	473 ft²	HK$788 萬	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺高層 A	473 ft²	HK$788 萬	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺註冊處成交 (實)473呎	473 ft²	HK$788 萬	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺 31 E	473 ft²	HK$788 萬	HK$16,660
2026-08-24	御皇臺 31 E	473 ft²	HK$788 萬	HK$16,660
2026-08-19	御皇臺 10 B室	379 ft²	HK$620 萬	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺高層 B	379 ft²	HK$620 萬	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺註冊處成交 (實)379呎	379 ft²	HK$620 萬	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺未知 B	379 ft²	HK$620 萬	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺註冊處成交未提供	379 ft²	HK$620 萬	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺 10 B	379 ft²	HK$620 萬	HK$16,359
2026-08-18	御皇臺 10 B	379 ft²	HK$620 萬	HK$16,359
2026-05-04	御皇臺未知 C	379 ft²	HK$700 萬	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺 20 C室	379 ft²	HK$700 萬	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺 20 C	379 ft²	HK$700 萬	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺註冊處成交未提供	379 ft²	HK$700 萬	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺註冊處成交 (實)379呎	379 ft²	HK$700 萬	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺中層 C	379 ft²	HK$700 萬	HK$18,470
2026-05-03	御皇臺 20 C	379 ft²	HK$700 萬	HK$18,470
2026-05-03	御皇臺 20樓 C室	379 ft²	HK$700 萬	HK$18,470
2026-02-24	御皇臺 31樓 E室	473 ft²	HK$788 萬	HK$16,660
2026-02-23	御皇臺註冊處成交 (實)400呎	400 ft²	HK$645 萬	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺高層 D	400 ft²	HK$645 萬	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺 27 G	400 ft²	HK$645 萬	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺 27 G室	400 ft²	HK$645 萬	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺註冊處成交未提供	400 ft²	HK$645 萬	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺未知 D	400 ft²	HK$645 萬	HK$16,125
2026-02-22	御皇臺 27 G	400 ft²	HK$645 萬	HK$16,125

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由御皇臺本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

御皇臺呎價幾錢？

御皇臺現時實用呎價約 HK$17,150–HK$22,000，中位約 HK$19,575。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

御皇臺一個單位大約幾錢？

按今日區間，御皇臺一個中等面積單位約 HK$741萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

御皇臺最新成交點？

我們持有的御皇臺最新成交為 2026 年 8 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

御皇臺租金回報幾多？

毛租金回報約 3.6%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 3.07%，參考中位月租約 HK$23,000。

御皇臺管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

御皇臺係幾年樓？

御皇臺於 2002 年入伙，樓齡約 24 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

御皇臺有幾多個單位？

共 240 個單位，每年約 4.6% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

御皇臺返中環要幾久？

由鰂魚涌搭公共交通去中環約 14 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

御皇臺議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在御皇臺議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 5 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買御皇臺仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

鰂魚涌其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係御皇臺。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。