楼盘评分

御皇臺评分、每平方英尺价区间与议价空间

御皇臺（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

御皇臺位于香港鲗鱼涌，共 240 个单位，2002 年入住；实用呎价约 HK$17,150–HK$22,000，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.6%，每年约 4.6% 单位成交。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

御皇臺

鲗鱼涌 · 恒基兆業

总单位数: 240
年换手率: 4.6%
落成年份: 2002–2002
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.6%
净租金回报: 3.07%

博晋楼盘评分

71／100

实用呎价区间

HK$14,651–HK$16,660

中位呎价 HK$15,656 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$693 万 – HK$788 万

区间中位 HK$7,405,052

御皇臺位于鲗鱼涌，约 240 个单位，2002–2002 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.07%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 39/100
回报: 100/100
通勤: 86/100
楼龄: 62/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 39/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 62/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 379–1,429 ft²

该面积估算楼价

HK$741 万

该面积估算月租

HK$23,177

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	379 ft²	HK$593 万	HK$18,571
2 房	379 ft² · 建筑面积 566 ft²	HK$593 万	HK$18,571
2 房	446 ft² · 建筑面积 638 ft²	HK$698 万	HK$21,854
2 房	473 ft² · 建筑面积 649 ft²	HK$741 万	HK$23,177
4 房	1,329 ft² · 建筑面积 1,487 ft²	HK$2,081 万	HK$65,121
4 房	1,429 ft²	HK$2,237 万	HK$70,021

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$222,152	HK$111,076
5%	HK$370,253	HK$185,126
8%	HK$592,404	HK$296,202

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$17,150–HK$22,000	HK$19,625	0
美聯物業 Midland	HK$16,660–HK$18,541	—	0
28Hse 千居	HK$16,741–HK$19,200	HK$16,889	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 473 ft²

HK$23,177

租金呎价（每月）

HK$49.0

楼盘平均月租

HK$23,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 379 ft² · HK$18,5712 房 · 379 ft² · HK$18,5712 房 · 446 ft² · HK$21,8542 房 · 473 ft² · HK$23,1774 房 · 1,329 ft² · HK$65,1214 房 · 1,429 ft² · HK$70,021

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 10放租单位: 1已累积 78 宗成交纪录

目前最值：御皇臺，叫价较我们的估算低约 5%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
御皇臺	放售	379 ft²	HK$650 万	HK$630 万 – HK$743 万	-5%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
御皇臺	放售	379 ft²	HK$670 万	HK$630 万 – HK$743 万	-2%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
御皇臺	放售	379 ft²	HK$768 万	HK$630 万 – HK$743 万	+12%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
御皇臺	放售	379 ft²	HK$799 万	HK$630 万 – HK$743 万	+16%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
御皇臺	放售	379 ft²	HK$800 万	HK$630 万 – HK$743 万	+17%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年10月22日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：74｜可信度：高｜ ±8.3%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.35）、楼层（每层 0.26%）及成交日期（每月 +1.18%）调整；模型解释度 43%。

议价目标价

HK$655 万

可望节省

HK$145 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$72 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-25	御皇臺註冊處成交未提供	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺 31 E室	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺未知 A	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺高層 A	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺註冊處成交 (實)473呎	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺 31 E	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-24	御皇臺 31 E	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-19	御皇臺 10 B室	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺高層 B	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺註冊處成交 (實)379呎	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺未知 B	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺註冊處成交未提供	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺 10 B	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-08-18	御皇臺 10 B	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-05-04	御皇臺未知 C	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺 20 C室	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺 20 C	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺註冊處成交未提供	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺註冊處成交 (實)379呎	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺中層 C	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-03	御皇臺 20 C	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-03	御皇臺 20樓 C室	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-02-24	御皇臺 31樓 E室	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-02-23	御皇臺註冊處成交 (實)400呎	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺高層 D	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺 27 G	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺 27 G室	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺註冊處成交未提供	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺未知 D	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-22	御皇臺 27 G	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由御皇臺本身的数据计算，数字随每日更新而变。

御皇臺呎价多少？

御皇臺目前实用呎价约 HK$17,150–HK$22,000，中位约 HK$19,575。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

御皇臺一个单位大约多少钱？

按今天的区间，御皇臺一个中等面积单位约 HK$741万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

御皇臺最新成交如何？

我们持有的御皇臺最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

御皇臺租金回报多少？

毛租金回报约 3.6%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.07%，参考中位月租约 HK$23,000。

御皇臺管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

御皇臺是几年楼？

御皇臺于 2002 年入住，楼龄约 24 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

御皇臺有多少单位？

共 240 个单位，每年约 4.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

御皇臺到中环要多久？

由鲗鱼涌乘公共交通到中环约 14 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

御皇臺议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在御皇臺议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 5 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买御皇臺还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

鲗鱼涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是御皇臺。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。