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楼盘评分

御皇臺评分、每平方英尺价区间与议价空间

御皇臺（鲗鱼涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鲗鱼涌返回香港楼盘评分

御皇臺

鲗鱼涌 · 恒基兆業

总单位数: 240
年换手率: 4.6%
落成年份: 2002–2002
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.6%
净租金回报: 3.07%

博晋楼盘评分

71／100

实用呎价区间

HK$14,926–HK$16,728

中位呎价 HK$15,827 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$666 万 – HK$746 万

区间中位 HK$7,058,887

御皇臺位于鲗鱼涌，约 240 个单位，2002–2002 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.07%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 39/100
回报: 100/100
通勤: 86/100
楼龄: 62/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 39/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 62/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 379–1,429 ft²

该面积估算楼价

HK$706 万

该面积估算月租

HK$23,861

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	379 ft²	HK$600 万	HK$20,277
2 房	379 ft² · 建筑面积 566 ft²	HK$600 万	HK$20,277
2 房	400 ft² · 建筑面积 576 ft²	HK$633 万	HK$21,400
3 房	446 ft²	HK$706 万	HK$23,861
4 房	473 ft²	HK$749 万	HK$25,306
4 房	1,329 ft² · 建筑面积 1,487 ft²	HK$2,103 万	HK$71,102

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$211,767	HK$105,883
5%	HK$352,944	HK$176,472
8%	HK$564,711	HK$282,355

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$17,150–HK$22,000	HK$19,575	0
美聯物業 Midland	HK$16,500–HK$17,718	HK$16,526	2
28Hse 千居	HK$15,580–HK$22,250	HK$16,545	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 446 ft²

HK$23,861

租金呎价（每月）

HK$53.5

楼盘平均月租

HK$21,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 379 ft² · HK$20,2772 房 · 379 ft² · HK$20,2772 房 · 400 ft² · HK$21,4003 房 · 446 ft² · HK$23,8614 房 · 473 ft² · HK$25,3064 房 · 1,329 ft² · HK$71,102

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 9放租单位: 2已累积 26 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-25	御皇臺未知 A	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-25	御皇臺 31 E室	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-24	御皇臺 31 E	473 ft²	HK$788 万	HK$16,660
2026-08-19	御皇臺 10 B室	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-08-19	御皇臺未知 B	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-08-18	御皇臺 10 B	379 ft²	HK$620 万	HK$16,359
2026-05-04	御皇臺 20 C室	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-04	御皇臺未知 C	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-05-03	御皇臺 20 C	379 ft²	HK$700 万	HK$18,470
2026-02-23	御皇臺未知 D	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-23	御皇臺 27 G室	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-22	御皇臺 27 G	400 ft²	HK$645 万	HK$16,125
2026-02-13	御皇臺未知 E	400 ft²	HK$648 万	HK$16,200
2026-02-13	御皇臺 25 C室	400 ft²	HK$648 万	HK$16,200
2026-02-12	御皇臺 25 C	400 ft²	HK$648 万	HK$16,200
2026-02-09	御皇臺 33 C	400 ft²	HK$680 万	HK$17,000
2026-01-22	御皇臺 15 E室	446 ft²	HK$600 万	HK$13,453
2026-01-22	御皇臺未知 F	446 ft²	HK$600 万	HK$13,453
2026-01-03	御皇臺未知 G	446 ft²	HK$600 万	HK$13,453
2025-12-31	御皇臺 29 G室	400 ft²	HK$600 万	HK$14,995
2025-12-31	御皇臺未知 H	400 ft²	HK$600 万	HK$14,995
2025-12-16	御皇臺 35 E室	473 ft²	HK$693 万	HK$14,651
2025-12-16	御皇臺未知 I	473 ft²	HK$693 万	HK$14,651
2025-12-08	御皇臺未知 J	400 ft²	HK$680 万	HK$17,000
2025-09-15	御皇臺 27 D室	469 ft²	HK$725 万	HK$15,458
2025-08-04	御皇臺 2 19號	—	HK$103 万	—

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。