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屋苑評分

怡富大廈評分、呎價區間同議價空間

怡富大廈（紅磡）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

紅磡返回香港屋苑評分

怡富大廈

紅磡

總單位數: 100
年換手率: 5.0%
落成年份: 1985–1985
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.0%
淨租金回報: 2.51%

博晉屋苑評分

58／100

實用呎價區間

HK$12,114–HK$15,164

中位呎價 HK$13,639 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$298 萬 – HK$373 萬

區間中位 HK$3,355,169

怡富大廈位於紅磡，約 100 個單位，1985–1985 年落成。每年約有 5.0% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 19 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.51%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 38/100
回報: 75/100
通勤: 82/100
樓齡: 28/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 38/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 75/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 82/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 28/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘20 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站12 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城15 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 244–246 ft²

此面積估算樓價

HK$336 萬

此面積估算月租

HK$13,899

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	244 ft² · 建築面積 372 ft²	HK$333 萬	HK$13,786
1 房	244 ft² · 建築面積 372 ft²	HK$333 萬	HK$13,786
開放式	246 ft² · 建築面積 359 ft²	HK$336 萬	HK$13,899
1 房	246 ft² · 建築面積 372 ft²	HK$336 萬	HK$13,899
2 房	246 ft²	HK$336 萬	HK$13,899

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$100,655	HK$50,328
5%	HK$167,758	HK$83,879
8%	HK$268,414	HK$134,207

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。樓齡約 41 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$13,730–HK$13,730	HK$13,730	2
中原地產 Centanet	HK$12,606–HK$16,667	HK$16,146	0
美聯物業 Midland	HK$12,073–HK$16,260	HK$13,898	20

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 246 ft²

HK$13,899

租金呎價（每月）

HK$56.5

屋苑平均月租

HK$14,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 244 ft² · HK$13,7861 房 · 244 ft² · HK$13,786開放式 · 246 ft² · HK$13,8991 房 · 246 ft² · HK$13,8992 房 · 246 ft² · HK$13,899

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 3放租單位: 3已累積 58 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
怡富大廈	放租	246 ft²	HK$13,200	HK$12,926 – HK$14,872	-5%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
怡富大廈	放租	244 ft²	HK$13,500	HK$12,821 – HK$14,751	-2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
怡富大廈	放租	246 ft²	HK$14,500	HK$12,926 – HK$14,872	+4%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
怡富大廈	放售	244 ft²	HK$339 萬	HK$260 萬 – HK$345 萬	+12%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
怡富大廈	放售	246 ft²	HK$410 萬	HK$262 萬 – HK$346 萬	+35%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
怡富大廈	放售	246 ft²	HK$1,200 萬	HK$262 萬 – HK$346 萬	核實中	—	美聯物業 Midland · 查看

盤源核對日期：2026年9月10日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$289 萬

可望節省

HK$121 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$60 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-06-18	怡富大廈建未顯示	359 ft²	HK$297 萬	—
2026-06-18	怡富大廈七樓 A	246 ft²	HK$297 萬	HK$12,073
2026-06-18	怡富大廈七樓 A室	246 ft²	HK$297 萬	HK$12,073
2026-06-18	怡富大廈未知未知	244 ft²	HK$297 萬	HK$12,175
2026-03-24	怡富大廈未知未知	372 ft²	HK$346 萬	HK$9,301
2026-03-24	怡富大廈二十五樓 C	244 ft²	HK$346 萬	HK$14,180
2026-03-24	怡富大廈二十五樓 C室	244 ft²	HK$346 萬	HK$14,180
2026-03-24	怡富大廈建未顯示	372 ft²	HK$346 萬	HK$9,301
2025-10-24	怡富大廈實未顯示	244 ft²	HK$300 萬	HK$12,295
2025-10-24	怡富大廈一樓 C	244 ft²	HK$370 萬	HK$15,164
2025-10-24	怡富大廈二十一樓 C	244 ft²	HK$300 萬	HK$12,295
2025-10-24	怡富大廈未知未知	244 ft²	HK$370 萬	HK$15,164
2025-10-24	怡富大廈未知未知	244 ft²	HK$300 萬	HK$12,295
2025-10-24	怡富大廈一樓 C室	244 ft²	HK$370 萬	HK$15,164
2025-10-24	怡富大廈實未顯示	244 ft²	HK$370 萬	HK$15,164
2025-10-24	怡富大廈二十一樓 C室	244 ft²	HK$300 萬	HK$12,295
2025-10-23	怡富大廈 21 C	244 ft²	HK$300 萬	HK$12,295
2025-10-23	怡富大廈 21 C室	244 ft²	HK$300 萬	HK$12,295
2025-10-23	怡富大廈 1 C	244 ft²	HK$370 萬	HK$15,164
2025-03-10	怡富大廈四樓 D	244 ft²	HK$290 萬	HK$11,885
2025-03-10	怡富大廈建未顯示	372 ft²	HK$290 萬	—
2025-03-10	怡富大廈未知未知	372 ft²	HK$290 萬	—
2025-03-10	怡富大廈四樓 D室	244 ft²	HK$290 萬	HK$11,885
2025-03-09	怡富大廈 4 D	244 ft²	HK$290 萬	HK$11,885
2024-08-11	怡富大廈 14 D	244 ft²	HK$297 萬	HK$12,164
2024-04-12	怡富大廈未知未知	246 ft²	HK$297 萬	HK$12,175
2024-04-12	怡富大廈實未顯示	246 ft²	HK$297 萬	HK$12,073
2024-04-11	怡富大廈 5 A室	246 ft²	HK$297 萬	HK$12,073
2024-04-11	怡富大廈 5 A	246 ft²	HK$297 萬	HK$12,073
2023-11-10	怡富大廈未知未知	372 ft²	HK$297 萬	—

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。