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楼盘评分

The Holborn评分、每平方英尺价区间与议价空间

The Holborn（西灣河）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

西灣河返回香港楼盘评分

The Holborn

西灣河 · 恒基兆業

总单位数: 420
年换手率: 4.5%
落成年份: 2023–2023
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.7%
净租金回报: 2.29%

博晋楼盘评分

70／100

实用呎价区间

HK$21,042–HK$24,336

中位呎价 HK$22,689 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$537 万 – HK$621 万

区间中位 HK$5,785,670

The Holborn位于西灣河，约 420 个单位，2023–2023 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 17 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.29%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 43/100
回报: 64/100
通勤: 86/100
楼龄: 100/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 43/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 64/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 86/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟14 min

铜锣湾／湾仔10 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾18 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 200–574 ft²

该面积估算楼价

HK$579 万

该面积估算月租

HK$18,615

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	200 ft²	HK$454 万	HK$14,600
1 房	221 ft²	HK$501 万	HK$16,133
1 房	226 ft²	HK$513 万	HK$16,498
1 房	255 ft²	HK$579 万	HK$18,615
1 房	277 ft²	HK$628 万	HK$20,221
2 房	452 ft²	HK$1,026 万	HK$32,996

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$173,570	HK$86,785
5%	HK$289,283	HK$144,642
8%	HK$462,854	HK$231,427

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$20,435–HK$32,727	HK$23,386	3
28Hse 千居	HK$20,742–HK$28,405	HK$21,793	10
美聯物業 Midland	HK$25,399–HK$25,399	HK$23,154	4

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 255 ft²

HK$18,615

租金呎价（每月）

HK$73.0

楼盘平均月租

HK$17,350/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 200 ft² · HK$14,6001 房 · 221 ft² · HK$16,1331 房 · 226 ft² · HK$16,4981 房 · 255 ft² · HK$18,6151 房 · 277 ft² · HK$20,2212 房 · 452 ft² · HK$32,996

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 48放租单位: 8已累积 50 宗成交纪录

目前最值：A，叫价较我们的估算低约 8%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
The Holborn	放租	450 ft²	HK$19,800	HK$30,551 – HK$35,150	-40%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
The Holborn	放租	250 ft²	HK$16,800	HK$16,973 – HK$19,528	-8%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
A	放售	230 ft²	HK$470 万	HK$473 万 – HK$547 万	-8%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
The Holborn	放售	265 ft²	HK$580 万	HK$550 万 – HK$636 万	-2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
The Holborn	放售	200 ft²	HK$475 万	HK$407 万 – HK$480 万	+7%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
A	放售	228 ft²	HK$550 万	HK$469 万 – HK$542 万	+9%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
A	放售	226 ft²	HK$580 万	HK$465 万 – HK$537 万	+16%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
A	放售	259 ft²	HK$700 万	HK$533 万 – HK$616 万	+22%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月7日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$552 万

可望节省

HK$148 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$74 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-02	B 5 B2室	255 ft²	HK$548 万	HK$21,490
2026-09-02	The Holborn 注册处 A	256 ft²	HK$548 万	HK$21,406
2026-09-01	B座 5 B2室	255 ft²	HK$548 万	HK$21,490
2026-08-25	The Holborn 市场 B	221 ft²	HK$490 万	HK$22,172
2026-08-25	The Holborn 市場成交不适用	221 ft²	HK$490 万	HK$22,172
2026-08-23	B座 20 B9室	221 ft²	HK$490 万	HK$22,172
2026-08-21	The Holborn B座 29樓 B1室	268 ft²	HK$650 万	HK$24,254
2026-08-21	B 29 B1室	268 ft²	HK$650 万	HK$24,254
2026-08-21	The Holborn 注册处 C	268 ft²	HK$650 万	HK$24,254
2026-08-21	The Holborn 註冊處成交不适用	268 ft²	HK$650 万	HK$24,254
2026-08-20	A 22 A1室	452 ft²	HK$1,100 万	HK$24,336
2026-08-20	The Holborn A座 22樓 A1室	452 ft²	HK$1,100 万	HK$24,336
2026-08-20	The Holborn 注册处 D	452 ft²	HK$1,100 万	HK$24,336
2026-08-20	B座 29 B1室	268 ft²	HK$650 万	HK$24,254
2026-08-20	The Holborn 註冊處成交不适用	452 ft²	HK$1,100 万	HK$24,336
2026-08-19	A座 22 A1室	452 ft²	HK$1,100 万	HK$24,336
2026-08-17	The Holborn B座 10樓 B5室	255 ft²	HK$550 万	HK$21,569
2026-08-17	The Holborn 市場成交不适用	255 ft²	HK$550 万	HK$21,569
2026-08-17	The Holborn 市场 E	255 ft²	HK$550 万	HK$21,569
2026-08-17	B 10 B5室	255 ft²	HK$550 万	HK$21,569
2026-08-16	B座 10 B5室	255 ft²	HK$550 万	HK$21,569
2026-08-11	The Holborn 市场 F	268 ft²	HK$650 万	HK$24,254
2026-08-11	The Holborn 市場成交 1房	268 ft²	HK$650 万	HK$24,254
2026-08-04	B座 10 B1室	268 ft²	HK$570 万	HK$21,269
2026-07-28	The Holborn 註冊處成交不适用	226 ft²	HK$455 万	HK$20,133
2026-07-28	The Holborn A座 18樓 A9室	226 ft²	HK$455 万	HK$20,133
2026-07-28	A 18 A9室	226 ft²	HK$455 万	HK$20,133
2026-07-28	The Holborn 注册处 G	226 ft²	HK$455 万	HK$20,133
2026-07-27	A 26 A10室	277 ft²	HK$690 万	HK$24,910
2026-07-27	The Holborn 市场 H	277 ft²	HK$690 万	HK$24,910

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。